Última actualización: 23 de septiembre de 2026
Comprar una vivienda en España pagando ITP o IVA funciona igual para todo el mundo: la nacionalidad no cambia el impuesto de la compra. Lo que sí cambia, y mucho, es todo lo que viene después. Un comprador no residente necesita NIE antes de firmar, puede tener que justificar el origen de los fondos, tributa cada año por una renta que el residente calcula de otra forma, y se enfrenta a una retención del 3 % el día que venda.
Este artículo explica qué es exactamente ser residente fiscal, qué impuestos se pagan al comprar en cada caso, qué obligaciones anuales aparecen después y qué ocurre al vender, con especial atención a los trámites que solo afectan a quien compra desde fuera.
En 30 segundos
- Los impuestos de la compra son los mismos: ITP si es de segunda mano, IVA más AJD si es nueva. La residencia no los cambia.
- Lo que sí cambia es el acceso a tipos reducidos, que suelen exigir que sea vivienda habitual.
- Se es residente fiscal si se permanece más de 183 días al año en España o si aquí está el centro de intereses económicos.
- Todo comprador extranjero necesita NIE antes de firmar la escritura, residente o no.
- El no residente presenta cada año el modelo 210 por la imputación de rentas o por el alquiler.
- Los residentes en la UE, Islandia y Noruega pueden deducir gastos del alquiler y tributan al 19 %; el resto tributa al 24 % sin deducir nada.
- Al vender, el comprador retiene el 3 % del precio al vendedor no residente.
- La compra puede obligar a presentar el modelo S1 si se entra en España con más de 10.000 € en efectivo.
Quién es residente fiscal en España
Es la pregunta que decide todo lo demás, y no depende de la nacionalidad ni de tener o no permiso de residencia. Se es residente fiscal en España si se cumple cualquiera de estos criterios:
Permanencia. Estar más de 183 días en territorio español durante el año natural. Las ausencias esporádicas se computan como permanencia salvo que se acredite residencia fiscal en otro país.
Centro de intereses económicos. Tener en España el núcleo principal de las actividades o intereses económicos, aunque se pase menos tiempo aquí.
Presunción familiar. Se presume, salvo prueba en contrario, que es residente quien tiene en España al cónyuge no separado legalmente y a los hijos menores dependientes.
Ser residente fiscal implica tributar en España por la renta mundial. No serlo implica tributar solo por las rentas obtenidas en territorio español, entre ellas las que genera un inmueble.
Un matiz importante: tener una vivienda en España no convierte a nadie en residente fiscal. Se puede ser propietario de un piso en la costa y seguir siendo residente en Alemania, Reino Unido o Marruecos.
Lo que no cambia: los impuestos de la compra
Aquí está la buena noticia. El impuesto que grava la compraventa depende de quién vende, no de quién compra:
- A un particular o una empresa que vende vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipo autonómico que oscila aproximadamente entre el 4 % y el 13 %.
- A un promotor, vivienda nueva: IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,75 % y el 1,5 % según la comunidad.
Lo desarrollamos en comprar vivienda a un particular o a un promotor: diferencias fiscales y en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España.
Lo que sí cambia en la práctica son los tipos reducidos. Muchas comunidades los aplican a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, pero casi todos exigen que el inmueble sea la vivienda habitual del comprador. Un no residente que compra una segunda residencia difícilmente cumplirá ese requisito y pagará el tipo general. Lo mismo ocurre, por cierto, a un residente que compra para alquilar: lo tratamos en impuestos al comprar una segunda vivienda o una casa para alquilar.
Los trámites específicos del comprador no residente
El NIE es obligatorio
Sin Número de Identidad de Extranjero no se puede firmar la escritura, ni pagar impuestos, ni inscribir la vivienda en el Registro. Se solicita en la comisaría de policía en España o en el consulado español del país de residencia, y conviene iniciarlo con semanas de antelación.
Cuenta bancaria y origen de los fondos
Aunque no es legalmente obligatorio, en la práctica resulta imprescindible abrir una cuenta en un banco español para domiciliar el pago del precio, los impuestos y los suministros.
Los bancos y las notarías están sujetos a la normativa de prevención del blanqueo de capitales, por lo que pedirán justificar el origen de los fondos: extractos bancarios, contratos de venta de otros bienes, declaraciones fiscales del país de origen. Conviene tener esa documentación preparada antes de iniciar la operación.
Dinero en efectivo
Entrar o salir de España con 10.000 € o más en efectivo obliga a declararlo mediante el modelo S1. Y en España rige un límite general de 1.000 € para pagos en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, límite que se eleva a 10.000 € cuando el pagador es una persona física no residente que no actúa como empresario. En la práctica, cualquier compraventa se paga por transferencia o cheque bancario.
Representante fiscal
No es obligatorio con carácter general para un no residente que solo posee un inmueble, pero sí resulta muy recomendable: alguien en España que reciba las notificaciones de Hacienda y presente las declaraciones anuales. Sí es obligatorio cuando el propietario reside en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España.
Después de comprar: las obligaciones anuales
Aquí está la diferencia más relevante entre residentes y no residentes.
Lo que paga todo el mundo
El IBI, cada año, al ayuntamiento donde está el inmueble. Lo paga quien sea propietario a 1 de enero, sea residente o no.
A ello se suman la tasa de basuras, los gastos de comunidad y, en muchos municipios turísticos, tasas específicas.
El ITP se liquida igual siendo no residente, y el plazo del modelo 600 es el mismo: 30 días hábiles desde la firma en la mayoría de comunidades.
Si eres residente fiscal
Vivienda habitual: no genera imputación de rentas. No se declara nada por tenerla.
Segunda vivienda no alquilada: se declara en el IRPF una imputación de rentas del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según esté revisado o no.
Vivienda alquilada: se declaran los ingresos y se deducen los gastos (intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del 3 %), con una reducción de entre el 50 % y el 90 % si es vivienda habitual del inquilino.
Si eres no residente
Todo pasa por el modelo 210, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Vivienda no alquilada. Aunque esté vacía o sea de uso propio, hay que declarar una imputación de rentas del 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Se presenta una vez al año, a lo largo del año siguiente al que corresponde.
Vivienda alquilada. Se declaran los ingresos del alquiler, y aquí aparece la diferencia más importante de todo el sistema:
| Residencia del propietario | Tipo | Gastos deducibles |
|---|---|---|
| UE, Islandia y Noruega | 19 % | Sí, los mismos que un residente |
| Resto del mundo | 24 % | No, se tributa sobre el ingreso bruto |
La diferencia es enorme. Un propietario británico tras el Brexit, o uno estadounidense, marroquí o suizo, paga un 24 % sobre todo lo que ingresa, sin poder restar el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca ni la amortización. Un propietario francés o alemán paga un 19 % sobre el beneficio neto después de descontar todo eso.
Las declaraciones de alquiler de no residentes se presentan de forma periódica a lo largo del año, con plazos distintos a los de la imputación de rentas.
El Impuesto sobre el Patrimonio
Los no residentes tributan por obligación real: solo por los bienes situados en España. Una vivienda aquí computa, con el mínimo exento que corresponda según la normativa aplicable.
Los residentes tributan por su patrimonio mundial, pero tienen exenta la vivienda habitual hasta 300.000 €.
En ambos casos solo afecta a patrimonios elevados, y varias comunidades bonifican el impuesto, aunque existe además un impuesto estatal complementario para grandes fortunas.
Al vender: la retención del 3 %
Es la particularidad que más sorprende a los propietarios extranjeros.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de compra e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Ese 3 % funciona como pago a cuenta del impuesto que debe el vendedor por la ganancia obtenida.
Después, el vendedor no residente presenta su declaración calculando la ganancia real:
- Si la ganancia es alta, el 3 % puede no cubrir todo el impuesto y habrá que pagar la diferencia.
- Si la ganancia es baja o hay pérdida, se solicita la devolución de lo retenido de más. La devolución puede tardar meses.
La ganancia de un no residente tributa al 19 % si reside en la UE, Islandia o Noruega, y al 24 % en el resto de casos.
Un residente, en cambio, tributa por la ganancia en la base del ahorro del IRPF, entre el 19 % y el 30 %, y puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años, beneficios que el no residente no tiene en las mismas condiciones, salvo determinados supuestos para residentes en la UE.
Y en ambos casos se paga la plusvalía municipal al ayuntamiento, a cargo del vendedor.
Un ejemplo comparado
Tres propietarios compran el mismo piso por 200.000 € en una comunidad con ITP del 8 %, lo alquilan por 900 € al mes y tienen 4.500 € de gastos anuales deducibles.
Residente fiscal en España, alquiler de vivienda habitual del inquilino:
Ingresos 10.800 € − gastos 4.500 € = 6.300 € de rendimiento neto. Con la reducción del 50 %, tributan 3.150 € a su tipo marginal.
No residente en Francia (UE):
Ingresos 10.800 € − gastos 4.500 € = 6.300 € × 19 % = 1.197 € de impuesto.
No residente en Reino Unido (fuera de la UE):
10.800 € × 24 % = 2.592 € de impuesto, sin poder deducir ningún gasto.
Mismo piso, mismo alquiler, más del doble de impuesto para el propietario de fuera de la UE.
Errores frecuentes de los compradores no residentes
Creer que no hay que declarar nada si la vivienda está vacía. La imputación de rentas es obligatoria aunque el inmueble no genere ingresos, y no presentarla acumula deuda con Hacienda.
No actualizar el domicilio fiscal. Las notificaciones se envían al domicilio que conste. Si no llegan, los plazos corren igual.
Olvidar el modelo 210 al alquilar por temporadas. El alquiler turístico genera obligación de declarar, y las plataformas de alquiler informan a Hacienda.
Dar por hecho que la retención del 3 % cierra el asunto. Si la ganancia real es mayor, queda diferencia por pagar.
No solicitar la devolución del exceso retenido. Hacienda no la devuelve de oficio: hay que pedirla.
Ignorar el convenio de doble imposición. España tiene convenios con la mayoría de países que evitan pagar dos veces por la misma renta. Conviene revisar el que corresponda.
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Preguntas frecuentes
¿Pago más impuestos al comprar si no soy residente?
No en la compra: el ITP y el IVA son los mismos. Donde pagas más es después, en la tributación anual y al vender, sobre todo si resides fuera de la UE.
¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?
Sí, es imprescindible. Sin NIE no puedes firmar la escritura ni pagar los impuestos.
Tengo un piso en España pero vivo fuera y está vacío. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. Debes presentar cada año el modelo 210 con la imputación de rentas, aunque no obtengas ningún ingreso.
¿Puedo deducir los gastos si alquilo mi piso español desde el extranjero?
Solo si resides en la Unión Europea, Islandia o Noruega. Desde otros países se tributa al 24 % sobre el ingreso bruto.
¿Qué es la retención del 3 %?
Cuando vendes siendo no residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto por la ganancia.
¿Cuántos días puedo estar en España sin ser residente fiscal?
Hasta 183 días al año. A partir de ahí, y también si tienes aquí tu centro de intereses económicos, pasas a ser residente fiscal.
¿Comprar una vivienda me da derecho a residir en España?
La compra por sí sola no otorga permiso de residencia. Las vías de residencia dependen de la normativa de extranjería vigente en cada momento.
¿Tengo que pagar impuestos también en mi país?
Depende del convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia. Normalmente lo pagado en España se tiene en cuenta allí para evitar pagar dos veces.
El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. La tributación de los no residentes depende del país de residencia, del convenio de doble imposición aplicable y de las circunstancias de cada operación. Para tu caso concreto, consulta con un profesional colegiado o con la Agencia Tributaria.