Última actualización: 20 de octubre de 2026
Cuando una pareja casada se divorcia y la vivienda es de los dos, lo habitual es que uno se quede con ella y pague al otro su parte. Esa operación se llama extinción de condominio: se pone fin a la copropiedad y la vivienda pasa a ser de una sola persona.
La buena noticia es que, cuando se hace dentro de un divorcio, la ley trata esta operación de forma mucho más favorable que una compraventa normal. En la mayoría de los casos no se paga ITP, ni IRPF, ni plusvalía municipal, y el impuesto de actos jurídicos documentados puede estar exento. En este artículo verás qué impuestos se pagan y cuáles no, cómo influye el régimen económico del matrimonio y qué ocurre con la hipoteca.
En 30 segundos
- La extinción de condominio por divorcio permite que uno de los cónyuges se quede con la vivienda compensando al otro.
- No tributa por ITP, como ocurriría en una compraventa.
- Si la vivienda era ganancial y se adjudica al liquidar la sociedad de gananciales, está exenta de AJD.
- En separación de bienes, la exención de AJD depende del caso y del criterio de cada comunidad; si no se aplica, se paga AJD sobre la parte que se adquiere.
- El cónyuge que sale no paga IRPF por la parte que cede, si la adjudicación es proporcional.
- No se paga plusvalía municipal en las adjudicaciones derivadas de un divorcio.
- Para que el cónyuge que sale deje de responder de la hipoteca, hace falta el consentimiento del banco.
Qué es la extinción de condominio
Cuando dos personas son dueñas de una vivienda a la vez, están en condominio o copropiedad. La extinción de condominio es la operación por la que uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y compensa al otro por su parte, normalmente con dinero.
En un divorcio, la operación se puede hacer de dos formas:
- Dentro del convenio regulador o la sentencia de divorcio, al liquidar el patrimonio común.
- En una escritura ante notario, después del divorcio.
La diferencia no es solo de trámite: el tratamiento fiscal puede cambiar según cómo se haga y según el régimen económico del matrimonio.
Gananciales o separación de bienes: por qué importa
Si la vivienda era ganancial
En el régimen de gananciales, los bienes comprados durante el matrimonio pertenecen a la sociedad de gananciales, no a cada cónyuge por mitades. Al divorciarse, esa sociedad se liquida y los bienes se reparten.
La adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges como parte de esa liquidación está exenta de ITP y de AJD. Es el caso más sencillo y más barato.
Si estaban en separación de bienes
En separación de bienes, la vivienda pertenece a cada cónyuge en el porcentaje que figure en la escritura, normalmente al 50 %. No hay sociedad que liquidar, sino una copropiedad que se extingue.
Aquí la situación es menos uniforme:
- Los tribunales han aplicado la exención cuando la adjudicación de la vivienda familiar se hace como consecuencia del divorcio y para cumplir el convenio regulador.
- Algunas administraciones autonómicas, en cambio, exigen el AJD sobre la parte que adquiere el cónyuge que se queda la vivienda.
Por eso, en separación de bienes conviene consultar el criterio de tu comunidad autónoma antes de firmar, y hacer constar en el convenio regulador que la adjudicación deriva del divorcio.
Los impuestos, uno por uno
ITP: no se paga
Aunque un cónyuge pague dinero al otro, la extinción de condominio no se considera una compraventa. Cuando la vivienda es indivisible y uno se la queda compensando al otro, la operación no tributa por ITP, que es el impuesto de las compraventas de vivienda usada. Te explicamos ese impuesto en el impuesto de transmisiones patrimoniales.
AJD: exento o reducido
El impuesto de actos jurídicos documentados grava las escrituras con contenido económico. En la extinción de condominio:
- Exento si la vivienda era ganancial y se adjudica al liquidar los gananciales, y también en los casos de divorcio en que se aplica la exención del convenio regulador.
- Si no se aplica la exención, se paga el tipo de AJD de la comunidad autónoma, que suele estar entre el 0,5 % y el 2 %. Según el criterio del Tribunal Supremo, la base es el valor de la parte que se adquiere, no el de toda la vivienda.
IRPF: el cónyuge que sale no paga
Una extinción de condominio en la que cada uno recibe lo que le corresponde no se considera una ganancia patrimonial. El cónyuge que cede su parte y recibe dinero no tributa en el IRPF por esa operación.
La condición clave es que la adjudicación sea proporcional: que el dinero que recibe el cónyuge que sale corresponda al valor de su parte. Si uno recibe más de lo que le toca sin compensar, ese exceso puede considerarse una donación, con sus propios impuestos.
Plusvalía municipal: no se paga
La ley excluye expresamente de la plusvalía municipal las transmisiones de inmuebles entre cónyuges, o a favor de los hijos, que se hacen en cumplimiento de una sentencia de separación, divorcio o nulidad, sea cual sea el régimen económico del matrimonio.
También quedan fuera las adjudicaciones a los cónyuges al liquidar los gananciales.
Gastos de notaría y registro
Lo que sí se paga siempre son los gastos de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo habitual es que sumen entre 600 y 1.500 euros, según el valor de la vivienda.
Un ejemplo con números
Marta y Luis se divorcian. Su piso, comprado al 50 % en separación de bienes, vale 200.000 euros. Queda una hipoteca pendiente de 100.000 euros. Marta se queda con la vivienda y asume toda la hipoteca, y paga a Luis 50.000 euros.
- ITP: no se paga.
- AJD: si se aplica la exención por divorcio, 0 €. Si no, sobre el valor de la parte que adquiere Marta (100.000 €) con un tipo del 1,5 %: 1.500 €.
- IRPF de Luis: no tributa, porque recibe lo que le corresponde.
- Plusvalía municipal: no se paga.
- Notaría y registro: alrededor de 1.000 €.
Si en lugar de una extinción de condominio Marta comprara la mitad a Luis como una compraventa normal, pagaría ITP sobre 100.000 euros, que según la comunidad podría estar entre 6.000 y 10.000 euros, y Luis tributaría por la ganancia en su renta.
Qué pasa con la hipoteca
Este es el punto que más problemas da. Aunque en la escritura uno de los cónyuges se quede con la vivienda y asuma la hipoteca, el banco no está obligado a liberar al otro. Si los dos firmaron el préstamo, los dos siguen respondiendo de toda la deuda hasta que el banco acepte el cambio.
Para que el cónyuge que sale quede libre:
- El que se queda la vivienda tiene que solicitar al banco una novación para quedar como único titular.
- El banco estudiará si sus ingresos bastan para pagar la cuota en solitario.
- Si lo aprueba, se firma la novación ante notario, normalmente en el mismo acto que la extinción de condominio.
Si el banco no acepta, las alternativas son buscar otro banco que financie la operación, aportar un avalista o vender la vivienda.
La deducción por vivienda habitual
Quien compró su vivienda antes de 2013 y venía aplicando la deducción por vivienda habitual puede seguir aplicándola por la parte que ya tenía. Por la parte que adquiere al extinguir el condominio, en principio no se genera un nuevo derecho a deducir.
Además, el cónyuge que sale de la vivienda puede seguir deduciendo por lo que pague de la hipoteca si la vivienda sigue siendo la residencia habitual de sus hijos, en determinados casos. Te lo explicamos en la deducción por vivienda habitual.
Qué pasa si después se vende la vivienda
Como la extinción de condominio no se considera una nueva adquisición, el cónyuge que se queda la vivienda mantiene la fecha y el valor de compra originales. Si la vende en el futuro, calculará la ganancia desde la compra inicial, como explicamos en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda.
Lo mismo ocurre con la plusvalía municipal: los años se cuentan desde la adquisición original. Te explicamos cómo se calcula en la plusvalía municipal al vender una vivienda.
Errores frecuentes
- Hacerlo como una compraventa. Se pagaría ITP y el cónyuge que sale tributaría en el IRPF.
- No vincular la operación al divorcio. Para aplicar las exenciones conviene que conste en el convenio regulador o en la sentencia.
- Compensar por debajo del valor real. El exceso que recibe un cónyuge sin pagarlo puede tratarse como una donación.
- Dar por hecho que el banco libera al otro cónyuge. Sin novación, los dos siguen respondiendo de la hipoteca.
- Pagar plusvalía municipal sin necesidad. Las adjudicaciones por divorcio están fuera de este impuesto.
- No comprobar el criterio de la comunidad en separación de bienes, donde el AJD puede exigirse.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio por divorcio?
Normalmente solo los gastos de notaría y registro. Si la vivienda era ganancial, la adjudicación está exenta de ITP y AJD. En separación de bienes, según el caso y la comunidad, puede pagarse AJD sobre la parte adquirida.
¿El cónyuge que recibe el dinero tiene que declararlo en la renta?
No tributa si la adjudicación es proporcional, es decir, si recibe el valor que corresponde a su parte.
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
No. Las transmisiones entre cónyuges derivadas de una sentencia de divorcio, separación o nulidad no están sujetas, sea cual sea el régimen económico.
¿Se puede hacer la extinción de condominio años después del divorcio?
Sí, pero cuanto más se aleje de la sentencia o del convenio regulador, más difícil puede ser aplicar las exenciones ligadas al divorcio. Conviene hacerla en el mismo proceso o dejarla prevista en el convenio.
¿Qué valor se usa para la vivienda?
El que acuerden los cónyuges, que debe ser un valor real. Como referencia, Hacienda tendrá en cuenta el valor de referencia del Catastro.
¿Y si ninguno puede quedarse la vivienda?
La alternativa es venderla y repartir el dinero. En ese caso, cada uno tributa por su parte de la ganancia como en cualquier venta, como explicamos en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
¿Funciona igual para parejas de hecho?
No exactamente. Las exenciones ligadas al divorcio y a la liquidación de gananciales están pensadas para matrimonios. En parejas de hecho, la extinción de condominio sigue sin pagar ITP, pero suele tributar por AJD y no se aplica la exclusión de la plusvalía municipal por divorcio.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El tratamiento del AJD en separación de bienes depende del criterio de cada comunidad autónoma y de la jurisprudencia, que puede cambiar. Antes de firmar, consulta con un abogado de familia, un notario o un asesor fiscal.