Comprar un piso de 200.000 euros en Bilbao o en Barcelona puede suponer 12.000 euros de diferencia solo en impuestos. No en precio: en impuestos. El ITP está cedido a las comunidades autónomas, cada una fija su propio tipo, y la horquilla va del 4 % al 13 %.
Esta es la comparativa completa de las 17 comunidades con los tipos vigentes, más una explicación de algo que casi nadie cuenta bien: no todas calculan el impuesto igual, y en algunas superar un tramo por un solo euro te sube el tipo sobre todo el valor de la casa.
En 30 segundos
- El ITP lo paga el comprador de vivienda usada, nunca el vendedor.
- El tipo general más bajo es el del País Vasco (4 % en viviendas) y el más alto, el de Cataluña (del 10 % al 13 %).
- En la mayoría de comunidades el tipo general está entre el 7 % y el 9 %.
- Casi todas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda protegida, pero hay que pedirlos expresamente en la escritura.
- Algunas comunidades aplican el tipo por tramos y otras un tipo único a todo el valor. La diferencia puede ser de miles de euros.
- Se paga con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la firma.
Qué es el ITP y cuándo te toca pagarlo
El impuesto de transmisiones patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano entre particulares. Si compras vivienda nueva al promotor no pagas ITP: pagas IVA al 10 % más AJD, como explicamos en el IVA y el AJD en la compra de vivienda nueva.
Lo paga siempre el comprador. Y lo paga en la comunidad donde está el inmueble, no donde vive: si resides en Madrid y compras un piso en Málaga, se aplica el tipo de Andalucía.
Tienes el funcionamiento detallado del impuesto, con ejemplos paso a paso, en el ITP en Andalucía.
Sobre qué valor se calcula
Aquí está el primer error que comete mucha gente. El ITP no se calcula sobre el precio que has pagado, sino sobre el mayor de estos dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro.
Si compras por 150.000 euros una vivienda cuyo valor de referencia es 170.000, pagas el ITP sobre 170.000. Esos 20.000 euros de diferencia, al 8 %, son 1.600 euros que no esperabas.
Puedes consultar cómo se calcula ese valor y cómo impugnarlo en el valor de referencia del Catastro.
Los tipos generales, de la comunidad más barata a la más cara
Estos son los tipos aplicables a la compra de vivienda usada sin ningún beneficio fiscal.
| Comunidad | Tipo general en vivienda |
|---|---|
| País Vasco | 4 % (7 % en el resto de inmuebles) |
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Navarra | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % (6 % si el valor no supera 150.000 €) |
| La Rioja | 7 % |
| Galicia | 8 % |
| Región de Murcia | 8 % |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €, 10 % sobre el exceso |
| Aragón | Escala del 8 % al 10 % |
| Asturias | 8 %, 9 % o 10 % según el valor total |
| Illes Balears | Escala del 8 % al 13 % |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €, 10 % hasta 600.000 €, 11 % por encima |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % por encima de un millón) |
| Cataluña | Del 10 % al 13 % según el valor |
Algunos detalles de cada caso:
País Vasco: el 4 % es el tipo más bajo de España, consecuencia de su régimen foral.
Comunidad de Madrid: 6 %, con bonificaciones adicionales para determinados colectivos en la compra de vivienda habitual.
Andalucía: el tipo general es del 7 %, pero baja al 6 % si el valor de la vivienda no supera los 150.000 euros.
Galicia: el 8 % actual es el resultado de dos bajadas: fue del 10 % hasta 2021 y del 9 % en 2022 y 2023.
Aragón: el 8 % cubre hasta 400.000 euros, y el 10 % se alcanza a partir de 750.000.
Asturias: 8 % hasta 300.000 euros, 9 % entre 300.000 y 500.000, y 10 % por encima de 500.000. Atención al mecanismo, que explicamos más abajo.
Illes Balears: el 8 % cubre hasta 400.000 euros, el 9 % hasta 600.000, el 10 % hasta un millón, el 12 % hasta dos millones y el 13 % a partir de ahí.
Cantabria: 9 %. Fue del 10 % hasta el final de 2023.
Comunitat Valenciana: 9 % desde el 1 de junio de 2026, cuando bajó desde el 10 %. Sube al 11 % si el valor supera el millón de euros. Si firmaste antes de esa fecha, te corresponde el 10 %.
Cataluña: 10 % hasta 600.000 euros, 11 % de 600.000 a 900.000, 12 % de 900.000 a 1.500.000 y 13 % a partir de ahí. Es la comunidad más cara, y además aplica un 20 % a los grandes tenedores.
Ceuta y Melilla: no tienen competencia autonómica. Se aplica el tipo estatal del 6 % con una bonificación del 50 %, de modo que el tipo efectivo es del 3 %.
El detalle que cambia miles de euros: tramos frente a tipo único
No todas las comunidades calculan igual, y esto importa mucho más de lo que parece.
Escala por tramos. Cada porción del valor tributa a su tipo y las cuotas se suman, igual que en el IRPF. En Extremadura, una vivienda de 420.000 euros paga el 8 % sobre los primeros 360.000 (28.800 euros) y el 10 % sobre los 60.000 restantes (6.000 euros). Total: 34.800 euros.
Tipo único según el valor. El valor total de la vivienda determina un solo tipo que se aplica a todo. Asturias funciona así, y el resultado es un salto brusco: un piso de 299.000 euros paga el 8 %, es decir, 23.920 euros. Uno de 310.000 paga el 9 % sobre los 310.000 completos, es decir, 27.900 euros. Has pagado 11.000 euros más por la casa y casi 4.000 euros más de impuesto.
Si compras en Asturias y estás rondando los 300.000 o los 500.000 euros, negociar el precio por debajo del umbral puede ahorrarte más que el propio regateo.
Quién puede pagar menos: los tipos reducidos
Prácticamente todas las comunidades tienen tipos reducidos. Los colectivos que se repiten son los jóvenes, las familias numerosas y monoparentales, las personas con discapacidad, las víctimas de violencia de género y la compra de vivienda protegida. Muchas añaden reducciones en municipios en riesgo de despoblación.
Algunos ejemplos de lo que supone:
- Galicia: un menor de 36 años que compra su vivienda habitual pasa del 8 % al 3 %. En una casa de 150.000 euros son 7.500 euros de ahorro.
- Canarias: las familias numerosas, monoparentales y las personas con discapacidad pagan el 1 % en lugar del 6,5 %.
- Cataluña: los jóvenes de hasta 35 años con una renta inferior a 36.000 euros pasan del 10 % al 5 %.
- Baleares: los menores de 30 años que compran su primera vivienda habitual pueden tener una bonificación del 100 % sobre los primeros 270.151,20 euros.
Dos advertencias que te van a ahorrar un disgusto:
- El tipo reducido hay que solicitarlo expresamente en la escritura. Si el notario no lo recoge y autoliquidas al tipo general, recuperar la diferencia exige una rectificación con plazo.
- Casi todos exigen que la vivienda sea habitual de verdad, lo que implica ocuparla en un plazo de seis o doce meses según la comunidad y residir en ella tres años. Si la vendes antes, Hacienda te reclama la diferencia con intereses.
Tienes el desglose de requisitos en las reducciones del ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad, la definición de vivienda habitual en qué es la vivienda habitual para Hacienda y cómo acreditarla en cómo demostrar a Hacienda que una vivienda es tu residencia habitual.
Cuánto cambia en la práctica: una vivienda de 200.000 euros
Mismo piso, mismo precio, sin reducciones. Esto es lo que pagarías de ITP según dónde esté:
| Comunidad | ITP |
|---|---|
| País Vasco | 8.000 € |
| Madrid y Navarra | 12.000 € |
| Canarias | 13.000 € |
| Andalucía y La Rioja | 14.000 € |
| Galicia, Murcia, Castilla y León, Aragón, Asturias, Baleares y Extremadura | 16.000 € |
| Cantabria, Castilla-La Mancha y Comunitat Valenciana | 18.000 € |
| Cataluña | 20.000 € |
La diferencia entre la comunidad más barata y la más cara es de 12.000 euros. Entre Madrid y Cataluña, 8.000. No es un matiz: en muchas compras equivale a la mitad de la entrada.
Recuerda que el ITP es solo una parte. Para saber cuánto dinero necesitas en total, súmale notaría, registro y gestoría, como explicamos en los gastos de compra de una vivienda.
Cómo y cuándo se paga
El ITP se autoliquida con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Cuenta desde la firma, no desde que te dan las llaves ni desde que el Registro inscribe la compra.
Si se te pasa el plazo, se aplican recargos que empiezan en el 1 % y van subiendo con el tiempo. Y si no pagas, el inmueble queda afecto al pago del impuesto: la deuda persigue a la vivienda y no solo a ti.
El procedimiento completo está en cómo presentar el modelo 600.
Si Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado
Haber pagado sobre el valor de referencia no cierra el asunto del todo. La administración autonómica puede iniciar una comprobación de valores si considera que el inmueble vale más, y entonces te gira una liquidación complementaria por la diferencia más intereses.
Tiene cuatro años para hacerlo, contados desde el final del plazo de presentación.
Preguntas frecuentes
¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo?
El País Vasco, con un 4 % para viviendas. En el régimen común, la Comunidad de Madrid y Navarra, con el 6 %, seguidas de Canarias con el 6,5 %. En Ceuta y Melilla el tipo efectivo es del 3 %.
¿Se aplica el tipo de mi comunidad o el de la vivienda?
El de la comunidad donde está el inmueble. Tu residencia no influye en el ITP.
¿Pago ITP si compro vivienda nueva?
No. La vivienda nueva tributa por IVA al 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) más actos jurídicos documentados. El ITP es solo para la segunda y siguientes transmisiones.
¿Qué pasa si el valor de referencia es más alto que el precio que he pagado?
Pagas el ITP sobre el valor de referencia, que es el mayor de los dos. Puedes impugnarlo, pero primero hay que autoliquidar y pagar, y después solicitar la rectificación aportando una tasación que acredite el valor real.
¿Puedo pedir el tipo reducido después de haber pagado el general?
Sí, mediante una solicitud de rectificación de la autoliquidación, pero hay plazo y no en todas las comunidades es igual de ágil. Es mucho más sencillo recogerlo en la escritura desde el principio.
¿Los tipos reducidos son automáticos si cumplo los requisitos?
No. Hay que acreditarlos y, en la mayoría de comunidades, hacerlos constar en la escritura pública. Cumplir el requisito sin solicitarlo no basta.
¿Cuánto tarda en prescribir el ITP?
Cuatro años desde el día siguiente al final del plazo de presentación. Durante ese tiempo la administración puede comprobar el valor y reclamar diferencias.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y los requisitos de las reducciones cambian con frecuencia y dependen de la fecha de la escritura, así que confirma siempre las condiciones aplicables con la administración tributaria de tu comunidad autónoma antes de liquidar el impuesto.