Última actualización: 23 de octubre de 2026
Vender una vivienda por más de lo que costó genera una ganancia patrimonial que hay que declarar en la renta del año siguiente. Lo que casi nadie sabe es que esa ganancia no es la simple diferencia entre el precio de compra y el de venta. Hacienda permite sumar y restar gastos, mejoras e impuestos, y hacer bien esas cuentas puede reducir la factura en miles de euros.
En este artículo verás la fórmula exacta, qué gastos puedes incluir y cómo se calcula el impuesto en cinco casos reales: una venta normal, una vivienda heredada, un piso que estuvo alquilado, una venta con reinversión y una venta con pérdidas.
Y antes de los ejemplos tienes una calculadora para hacer el cálculo con tus propias cifras: introduces lo que pagaste, lo que has vendido y los gastos de las dos operaciones, y te devuelve la ganancia patrimonial y el IRPF que te corresponde, desglosado por tramos.
En 30 segundos
- Se tributa por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
- Al precio de compra se suman los gastos e impuestos de la compra y las mejoras; al precio de venta se restan los gastos de la venta.
- Si la vivienda estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones al valor de adquisición.
- La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % por tramos.
- La plusvalía municipal que pagas como vendedor se resta del valor de venta.
- Puedes no tributar si reinviertes en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si vendes con pérdidas, no pagas y puedes compensarlas durante los cuatro años siguientes.
Calculadora de IRPF por la venta de una vivienda
Rellena los datos que tengas. Los campos que no apliquen puedes dejarlos en cero.
La compra
La venta
Cálculo orientativo sobre la base del ahorro del IRPF. No contempla exenciones como la reinversión en vivienda habitual, la exención para mayores de 65 años ni los coeficientes de abatimiento de inmuebles adquiridos antes de 1994.
La fórmula, en tres líneas
La ganancia patrimonial, que mucha gente conoce también como incremento patrimonial, se calcula así:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
El valor de adquisición es el precio de compra, más los gastos e impuestos que pagaste entonces y las mejoras posteriores, menos las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada.
El valor de transmisión es el precio de venta, menos los gastos e impuestos que has pagado tú al vender.
Qué entra y qué no entra en cada uno de esos dos valores, con el detalle de los gastos admitidos, la diferencia entre mejora y reparación y las exenciones que existen, lo tienes desarrollado en la guía completa del IRPF en la venta de una vivienda. Aquí vamos directamente a los números.
Los tipos que se aplican
La ganancia no se suma a tu sueldo: tributa aparte, en la base del ahorro, con tipos progresivos por tramos que van del 19 % al 30 %. Cada tramo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae dentro de él, y en los ejemplos de abajo verás el desglose hecho en cada caso. La tabla completa de tramos está en la guía del IRPF en la venta de una vivienda.
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada tramo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae dentro de él. Una ganancia de 20.000 euros no paga el 21 % sobre todo: paga el 19 % de los primeros 6.000 y el 21 % de los 14.000 restantes.
Los tramos pueden cambiar con las leyes de presupuestos, así que conviene comprobarlos en el año de la venta.
Ejemplo 1: venta de una vivienda comprada hace 11 años
Laura compró un piso en 2015 y lo vende en 2026. No es su vivienda habitual y nunca lo ha alquilado.
Valor de adquisición:
- Precio de compra: 150.000 €
- ITP, notaría, registro y gestoría: 13.000 €
- Reforma del baño con factura: 7.000 €
- Total: 170.000 €
Valor de transmisión:
- Precio de venta: 225.000 €
- Comisión de la inmobiliaria: 6.500 €
- Plusvalía municipal: 2.500 €
- Total: 216.000 €
Ganancia patrimonial: 216.000 − 170.000 = 46.000 €
Cálculo del impuesto:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 40.000 € al 21 %: 8.400 €
- Total a pagar: 9.540 €
Si Laura hubiera calculado solo la diferencia entre precios (225.000 − 150.000 = 75.000 €), habría pagado más de 15.000 euros. Incluir bien los gastos y la reforma le ahorra unos 6.000 euros.
Ejemplo 2: venta de una vivienda heredada
Javier heredó un piso de su madre en 2021 y lo vende en 2026.
En una herencia no hay precio de compra. El valor de adquisición es el valor declarado en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos que pagó el heredero por esa vivienda.
Valor de adquisición:
- Valor declarado en sucesiones: 120.000 €
- Parte proporcional de notaría, registro, impuesto de sucesiones y plusvalía municipal de la herencia: 4.000 €
- Total: 124.000 €
Valor de transmisión:
- Precio de venta: 165.000 €
- Comisión de la inmobiliaria y plusvalía municipal de la venta: 6.000 €
- Total: 159.000 €
Ganancia patrimonial: 159.000 − 124.000 = 35.000 €
Cálculo del impuesto:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 29.000 € al 21 %: 6.090 €
- Total a pagar: 7.230 €
Un aviso importante: si en la herencia se declaró un valor muy bajo para pagar menos en sucesiones, la ganancia al vender será mayor y el IRPF también. Te lo explicamos en qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada y en el valor de referencia del Catastro.
Ejemplo 3: venta de un piso que estuvo alquilado
Marta compró un piso en 2016 y lo tuvo alquilado ocho años antes de venderlo en 2026. Aquí aparece el detalle que más errores provoca: las amortizaciones.
Mientras la vivienda estuvo alquilada, Marta pudo deducir cada año en la renta un 3 % del valor de la construcción (sin el suelo) como gasto del alquiler. Al vender, esas amortizaciones se restan del valor de adquisición. Y Hacienda las resta aunque Marta no las haya deducido: se computa siempre, como mínimo, la amortización que se podía haber aplicado.
Valor de adquisición inicial:
- Precio de compra: 100.000 €
- Gastos e impuestos de la compra: 10.000 €
- Total: 110.000 €
Cálculo de las amortizaciones:
- Según el recibo del IBI, la construcción representa el 60 % del valor catastral.
- Valor de la construcción: 110.000 × 60 % = 66.000 €
- Amortización anual: 66.000 × 3 % = 1.980 €
- Ocho años alquilado: 1.980 × 8 = 15.840 €
Valor de adquisición final: 110.000 − 15.840 = 94.160 €
Valor de transmisión:
- Precio de venta: 150.000 €
- Gastos de la venta: 5.000 €
- Total: 145.000 €
Ganancia patrimonial: 145.000 − 94.160 = 50.840 €
Cálculo del impuesto:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- De 6.000 a 50.000 € (44.000 €) al 21 %: 9.240 €
- Los 840 € restantes al 23 %: 193,20 €
- Total a pagar: 10.573,20 €
Si Marta hubiera olvidado restar las amortizaciones, habría declarado una ganancia de 35.000 euros y Hacienda podría reclamarle después la diferencia con intereses.
Ejemplo 4: venta de la vivienda habitual con reinversión parcial
Carlos vende su vivienda habitual y compra otra más pequeña. Si el dinero obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional.
Datos:
- Valor de adquisición de la vivienda vendida: 180.000 €
- Valor de transmisión: 240.000 €
- Ganancia patrimonial: 60.000 €
- Importe reinvertido en la nueva vivienda habitual: 180.000 €
Cálculo de la exención:
- Porcentaje reinvertido: 180.000 ÷ 240.000 = 75 %
- Ganancia exenta: 60.000 × 75 % = 45.000 €
- Ganancia que tributa: 15.000 €
Cálculo del impuesto:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 9.000 € al 21 %: 1.890 €
- Total a pagar: 3.030 €
Sin reinversión, Carlos habría pagado unos 12.000 euros. Para que la exención se aplique, la vivienda vendida tiene que haber sido tu residencia habitual. Tienes los requisitos en la exención por reinversión en vivienda habitual y cómo acreditarlo en cómo demostrar a Hacienda que una vivienda es tu residencia habitual.
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta aunque no reinviertas. Lo explicamos en la venta de vivienda habitual para mayores de 65 años.
Ejemplo 5: venta con pérdidas
Ana compró un piso en 2007, en pleno auge inmobiliario, y lo vende en 2026 por menos de lo que pagó.
Valor de adquisición:
- Precio de compra: 300.000 €
- Gastos e impuestos de la compra: 25.000 €
- Total: 325.000 €
Valor de transmisión:
- Precio de venta: 260.000 €
- Gastos de la venta: 8.000 €
- Total: 252.000 €
Pérdida patrimonial: 252.000 − 325.000 = −73.000 €
Ana no paga IRPF por la venta, pero tiene que declararla igualmente. La pérdida se puede aprovechar:
- Primero se compensa con otras ganancias patrimoniales del mismo año, como la venta de acciones o fondos.
- Si sobra, se compensa con hasta el 25 % de los intereses y dividendos del año.
- Lo que quede se puede compensar en los cuatro años siguientes.
Además, si no hay incremento de valor del suelo, tampoco paga plusvalía municipal, aunque debe presentar la declaración ante el ayuntamiento.
Cómo y cuándo se declara
La ganancia o la pérdida se declara en la renta del año siguiente a la venta: si vendes en 2026, va en la declaración que se presenta entre abril y junio de 2027. Lo que determina el ejercicio es la fecha de la escritura, no la del cobro.
Hacienda recibe la información de la venta a través de los notarios, así que no declararla es uno de los errores que antes se detectan. El procedimiento, las casillas y la documentación que conviene guardar están en la guía del IRPF en la venta de una vivienda, y el conjunto de impuestos de la operación en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
Errores frecuentes al calcular el IRPF de la venta
- Restar solo los precios. Olvidar los gastos de compra y venta hace que pagues mucho más de lo necesario.
- Incluir reparaciones como mejoras. Solo cuentan las obras que aumentan el valor de la vivienda, y con factura.
- Olvidar las amortizaciones de un piso alquilado. Hacienda las resta siempre, las hayas deducido o no.
- No restar la plusvalía municipal. Es un gasto de la venta que reduce la ganancia. Te explicamos cómo calcularla en cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso.
- Pensar que las pérdidas no se declaran. Hay que declararlas para poder compensarlas en los años siguientes.
- Aplicar la exención por reinversión sin cumplir los requisitos. La vivienda vendida tiene que ser habitual y la reinversión debe hacerse en plazo.
- No guardar las facturas. Sin justificantes, Hacienda puede rechazar los gastos y las mejoras.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF por vender una vivienda aunque no haya ganado dinero?
No. Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay ganancia y no se paga. Aun así, hay que declarar la operación.
¿Los intereses de la hipoteca se pueden sumar al valor de compra?
No. Los intereses del préstamo no forman parte del valor de adquisición, salvo casos muy concretos como viviendas en construcción con intereses capitalizados.
¿Qué pasa si la vivienda era de dos propietarios?
Cada uno declara su parte de la ganancia según su porcentaje de propiedad. Si la vivienda era de un matrimonio al 50 %, cada cónyuge declara la mitad, lo que puede reducir el impuesto porque cada uno aplica los tramos por separado.
¿Se aplican coeficientes de actualización por la inflación?
No. Los coeficientes de actualización del valor de adquisición se eliminaron en 2015. Solo se mantienen los coeficientes de abatimiento para viviendas compradas antes de 1995.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir en otra vivienda habitual?
Dos años, antes o después de la venta. Si vas a reinvertir después, tienes que indicarlo en la declaración del año de la venta.
¿Me retienen algo al vender la vivienda?
Si eres residente en España, no se practica retención. Solo se retiene el 3 % del precio cuando el vendedor no es residente.
¿Qué ocurre si me equivoco en el cálculo?
Puedes presentar una declaración complementaria si has pagado de menos, o solicitar una rectificación si has pagado de más, dentro del plazo de cuatro años.
¿Es lo mismo ganancia patrimonial que incremento patrimonial?
Sí. Ganancia patrimonial es el término que usan la ley del IRPF y los modelos de Hacienda; incremento patrimonial o incremento de patrimonio es la expresión coloquial, heredada de la normativa antigua. Las dos se refieren al mismo cálculo: valor de transmisión menos valor de adquisición.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los ejemplos son orientativos y los tipos de gravamen pueden actualizarse con las leyes de presupuestos. Antes de presentar tu declaración, consulta la normativa vigente o acude a un asesor fiscal.