Última actualización: 27 de septiembre de 2026
Vender una vivienda suele generar una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF, y en muchos casos la factura es elevada, sobre todo si la casa se compró hace décadas. Pero la ley prevé una ventaja importante para los mayores de 65 años: si venden su vivienda habitual, la ganancia está exenta y no pagan nada por ella en la declaración de la renta.
En esta guía te explicamos qué requisitos hay que cumplir, qué casos quedan fuera, qué pasa si no es la vivienda habitual y qué impuestos sí se siguen pagando aunque tengas más de 65 años.
En 30 segundos
- Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no pagan IRPF por la ganancia obtenida, sea cual sea su importe.
- La vivienda debe haber sido habitual durante al menos 3 años, o haber dejado de serlo hace menos de 2 años (por ejemplo, al mudarse a una residencia).
- La misma exención tienen las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, sin importar su edad.
- Si no es la vivienda habitual, los mayores de 65 pueden evitar el IRPF reinvirtiendo el dinero en una renta vitalicia, con un límite de 240.000 euros.
- La exención solo afecta al IRPF: la plusvalía municipal se sigue pagando.
Qué impuesto se ahorra
Cuando vendes una vivienda por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF entre el 19 % y el 30 %, según su importe. Te explicamos cómo se calcula en nuestro artículo sobre el IRPF en la venta de una vivienda y la ganancia patrimonial.
La exención para mayores de 65 años elimina por completo ese impuesto. No hay límite de importe: da igual que la ganancia sea de 20.000 o de 300.000 euros.
Requisitos para no pagar IRPF
1. Tener 65 años cumplidos en la fecha de la venta
Lo que cuenta es la edad el día en que se firma la escritura de compraventa. Si cumples 65 años un mes después de vender, no puedes aplicar la exención. Por eso, si estás cerca de esa edad, conviene esperar a cumplirla antes de firmar.
2. Que sea tu vivienda habitual
Para Hacienda, es vivienda habitual aquella en la que has vivido de forma continuada durante al menos 3 años. Hay excepciones en las que se acepta un plazo menor, por ejemplo por fallecimiento, matrimonio, separación, cambio de empleo u otras circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio.
3. O que haya dejado de serlo hace menos de 2 años
También se aplica la exención si la vivienda dejó de ser tu residencia habitual en los dos años anteriores a la venta. Es el caso típico de quien se traslada a una residencia de mayores o a casa de un hijo y vende después su piso: si lo hace dentro de ese plazo, conserva la exención.
4. Que seas propietario de la parte que vendes
La exención se aplica a la parte de la vivienda que pertenece a la persona mayor de 65 años. Si la casa es de un matrimonio y uno de los cónyuges aún no ha cumplido los 65, su mitad sí tributa, salvo que reinvierta en otra vivienda habitual.
Dependencia severa o gran dependencia: misma exención a cualquier edad
La ley extiende esta ventaja a las personas con una dependencia severa o gran dependencia reconocida oficialmente, aunque no hayan cumplido los 65 años. Los requisitos sobre la vivienda habitual son los mismos.
¿Y si vendo solo la nuda propiedad?
Una opción habitual entre mayores es vender la nuda propiedad de la vivienda y reservarse el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en ella de por vida. Hacienda considera que esta venta también puede acogerse a la exención si se trata de la vivienda habitual y el vendedor tiene más de 65 años. Es una fórmula para obtener liquidez sin mudarse ni pagar IRPF por la ganancia.
Plazas de garaje y trasteros
Las plazas de garaje (hasta un máximo de dos) y los trasteros pueden considerarse parte de la vivienda habitual si se compraron junto con ella y se venden a la vez. Si se venden por separado o se adquirieron en otro momento, la ganancia correspondiente puede tributar.
Si no es la vivienda habitual: la renta vitalicia
Si tienes más de 65 años y vendes una segunda residencia, un piso alquilado u otro bien, la exención anterior no se aplica. Pero existe otra vía: reinvertir el dinero en una renta vitalicia asegurada.
Las condiciones son:
- Reinvertir el importe obtenido en la venta en un plazo de 6 meses.
- Contratar una renta vitalicia con una aseguradora a tu favor.
- La cantidad máxima que puede beneficiarse es de 240.000 euros.
Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Es una fórmula útil para convertir un inmueble en un ingreso mensual de por vida sin pagar IRPF por la ganancia.
Otras formas de evitar el IRPF si no tienes 65 años
Si todavía no has cumplido los 65, la alternativa es la exención por reinversión: si vendes tu vivienda habitual y destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Te lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
Cuadro resumen
| Situación | ¿Paga IRPF por la ganancia? |
|---|---|
| Mayor de 65 que vende su vivienda habitual | No |
| Mayor de 65 que vende la vivienda que dejó de ser habitual hace menos de 2 años | No |
| Mayor de 65 que vende una segunda vivienda | Sí, salvo reinversión en renta vitalicia |
| Persona con dependencia severa o gran dependencia que vende su vivienda habitual | No |
| Matrimonio en el que solo uno tiene 65 años | Solo está exenta la parte del mayor de 65 |
| Menor de 65 que vende su vivienda habitual | Sí, salvo reinversión en otra vivienda habitual |
Ejemplos prácticos
Jubilada de 70 años que vende su piso de toda la vida. Lo compró en 1990 y lo vende por 180.000 euros. Aunque la ganancia supera los 120.000 euros, no paga IRPF, porque es su vivienda habitual y tiene más de 65 años.
Matrimonio de 66 y 62 años que vende su vivienda. La mitad del marido de 66 está exenta. La de la esposa de 62 tributa en su declaración, salvo que reinvierta su parte en otra vivienda habitual.
Hombre de 72 años que se mudó a una residencia hace 18 meses. Vende su antigua casa. Como dejó de ser su vivienda habitual hace menos de dos años, sigue exento. Si hubiera esperado más de dos años, tendría que pagar.
Mujer de 68 años que vende un apartamento en la playa. Al no ser su vivienda habitual, la ganancia tributa, salvo que reinvierta el dinero en una renta vitalicia en los seis meses siguientes.
Lo que sí se sigue pagando
La exención solo afecta al IRPF. Al vender la vivienda, aunque tengas más de 65 años, seguirás pagando:
- La plusvalía municipal, si el terreno se ha revalorizado. Te explicamos cómo se calcula y cuándo no se paga en nuestra guía sobre la plusvalía municipal al vender una vivienda.
- Los gastos de la venta, como la cancelación de la hipoteca si la hubiera o los honorarios de la inmobiliaria.
Si quieres ver todos los impuestos juntos, los tienes en nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España.
Cómo acreditar que era tu vivienda habitual
Hacienda recibe información de todas las compraventas a través de los notarios, así que puede pedirte que demuestres que se trataba de tu vivienda habitual. Conviene conservar:
- El certificado de empadronamiento, preferiblemente histórico.
- Recibos de luz, agua o gas a tu nombre que muestren un consumo continuado.
- Tus declaraciones de la renta anteriores con ese domicilio.
- Si te mudaste a una residencia, el documento que acredite la fecha de ingreso.
Preguntas frecuentes
¿Hay un límite de importe para la exención de mayores de 65?
No. Si se cumplen los requisitos, la ganancia está exenta sea cual sea su importe.
¿Tengo que reinvertir el dinero para no pagar?
No, si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años. Puedes gastar el dinero como quieras. La reinversión solo es necesaria si no es la vivienda habitual (renta vitalicia) o si tienes menos de 65 años (otra vivienda habitual).
¿Qué pasa si vendo la vivienda de mi madre que vive en una residencia?
Si la propietaria es tu madre, tiene más de 65 años y la vivienda dejó de ser su residencia habitual hace menos de dos años, la venta puede quedar exenta. Si ha pasado más tiempo, la ganancia tributaría.
¿La exención se aplica a una vivienda heredada?
Solo si era la vivienda habitual del vendedor mayor de 65 años y cumple los requisitos de residencia. Si heredas una vivienda en la que no vives, su venta tributa normalmente.
¿Se aplica si no resido en España?
Esta guía se refiere a residentes fiscales en España, que tributan por IRPF. Los no residentes tienen su propio régimen fiscal, y conviene consultarlo con un asesor.
Aviso
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Cada situación tiene sus particularidades y la normativa puede cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor fiscal o un gestor.