Última actualización: 4 de octubre de 2026
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más sorprende a quien vende una vivienda. Llega después de la firma, lo cobra el ayuntamiento y no todo el mundo sabe que, desde la reforma de 2021, existen dos formas de calcularlo y que el contribuyente puede elegir la más barata. Tampoco es muy conocido que, si se vende sin ganancia, no hay que pagarlo.
En esta guía te explicamos qué es la plusvalía municipal, quién debe pagarla, cómo se calcula con cada método, qué plazos hay que respetar y en qué casos puedes quedar exento.
En 30 segundos
- La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo de la vivienda durante el tiempo en que has sido propietario.
- En una compraventa la paga el vendedor, aunque puede pactarse otra cosa con el comprador.
- Hay dos métodos de cálculo: el objetivo (basado en el valor catastral del suelo) y el real (basado en la ganancia efectiva). Puedes elegir el que te salga más barato.
- Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no se paga, siempre que lo acredites.
- El plazo para presentarla en una venta es de 30 días hábiles desde la escritura.
- El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
- Lo que pagues de plusvalía se descuenta en el IRPF como gasto de la venta.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local y potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica y, dentro de los límites de la ley, fija su propio tipo de gravamen y sus bonificaciones mediante una ordenanza fiscal.
Aunque se habla de la «plusvalía de la vivienda», lo que grava en realidad es el aumento de valor del terreno sobre el que está construida. Por eso en un piso solo se tiene en cuenta la parte del suelo que le corresponde, y no el valor de la construcción.
Es uno de los impuestos que afectan al vendedor, junto con el IRPF. Si quieres ver el conjunto de la operación, tienes todos los detalles en nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
Quién paga la plusvalía municipal
La ley distingue según el tipo de transmisión:
| Tipo de operación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor |
| Herencia | El heredero |
| Donación | Quien recibe la vivienda (donatario) |
| Venta por un no residente | El comprador, como sustituto del vendedor |
¿Puede pagarla el comprador?
Comprador y vendedor pueden pactar en la escritura que la pague el comprador. Ese acuerdo es válido entre ellos, pero no frente al ayuntamiento: si el comprador no paga, la administración reclamará el impuesto al vendedor, que es el obligado legal.
En la compra de vivienda nueva a un promotor, los tribunales han considerado abusiva la cláusula que traslada automáticamente la plusvalía al comprador consumidor, así que en ese caso la paga el promotor.
Los dos métodos de cálculo
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 cambió la forma de calcular el impuesto. Desde entonces conviven dos métodos, y el contribuyente puede aplicar el que le resulte más favorable.
Método objetivo
Se basa en el valor catastral y en los años de tenencia:
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia
Cuota = Base imponible × Tipo de gravamen del ayuntamiento
El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, desglosado del valor de la construcción. El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, desglosado del valor de la construcción.
Qué es ese impuesto, quién lo paga y cómo se calcula lo tienes en qué es el IBI y quién debe pagarlo
Los coeficientes dependen de los años completos que hayas tenido la vivienda. La ley fija unos máximos que se actualizan cada año, y cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores en su ordenanza. Si la vivienda se vende antes de cumplir un año, se computan los meses completos.
El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
Atención a una novedad con fecha: el 1 de diciembre de 2026 cambia la tabla de coeficientes del método objetivo. Sube para quien ha tenido la vivienda menos de 17 años y baja a partir de ahí. Lo explicamos en los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal.
Método real
Se basa en la ganancia efectiva de la operación, pero solo en la parte que corresponde al suelo:
Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × (Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total)
A esa base se le aplica el mismo tipo de gravamen del ayuntamiento.
Los precios que se toman son los que figuran en las escrituras de compra y de venta, o los comprobados por la administración si son mayores. A diferencia del IRPF, en este cálculo no se suman los gastos ni los impuestos de la compra y la venta.
Ejemplo práctico
Luis vende en 2026 un piso que compró hace 12 años.
- Precio de compra: 120.000 €
- Precio de venta: 160.000 €
- Valor catastral total: 75.000 €, de los que 30.000 € corresponden al suelo (un 40 %)
- Tipo de gravamen del ayuntamiento: 29 %
- Coeficiente para 12 años según la ordenanza (ejemplo): 0,09
Método objetivo:
30.000 € × 0,09 = 2.700 € de base
2.700 € × 29 % = 783 €
Método real:
(160.000 − 120.000) × 40 % = 16.000 € de base
16.000 € × 29 % = 4.640 €
En este caso a Luis le conviene el método objetivo, que le ahorra más de 3.800 €. El método real suele resultar más favorable cuando la ganancia es pequeña o cuando la vivienda se vende poco tiempo después de comprarla.
El coeficiente de este ejemplo es solo ilustrativo. Para tu cálculo, consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, porque los coeficientes cambian cada año y según el municipio.
Cuándo no se paga la plusvalía municipal
Venta sin ganancia
Si el precio de venta es igual o inferior al precio de compra, no existe incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Es la consecuencia directa de las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017 y 2021.
Para acogerte a este supuesto no basta con no pagar: tienes que declarar la transmisión ante el ayuntamiento y acreditar la inexistencia de ganancia, normalmente aportando las escrituras de compra y de venta. En la comparación tampoco se tienen en cuenta los gastos ni los tributos de las operaciones.
Si heredaste la vivienda, el valor de adquisición que se toma es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones. Lo explicamos con detalle en qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada.
Dación en pago de la vivienda habitual
Está exenta la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, así como la transmisión en una ejecución hipotecaria, siempre que el deudor no disponga de otros bienes para pagar la deuda.
Divorcio y separación
Las adjudicaciones de la vivienda entre cónyuges como consecuencia de la liquidación del régimen económico matrimonial, o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de divorcio o separación, no están sujetas al impuesto.
Aportaciones y operaciones entre cónyuges
Las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal y las adjudicaciones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes tampoco tributan.
Plazos para presentar la plusvalía
| Tipo de operación | Plazo |
|---|---|
| Compraventa o donación | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 1 año a petición del interesado |
Según el ayuntamiento, el impuesto se gestiona mediante autoliquidación (lo calculas y lo pagas tú) o mediante declaración (presentas los datos y el ayuntamiento te envía la liquidación). En muchas provincias lo tramita un organismo provincial de recaudación. Además, el notario comunica al ayuntamiento las operaciones que autoriza, así que no presentarlo acaba detectándose.
Si presentas fuera de plazo sin requerimiento previo, se aplican recargos que van aumentando con el retraso. Si es el ayuntamiento quien detecta el incumplimiento, puede imponer además una sanción.
Cómo reclamar si has pagado de más
Si pagaste la plusvalía cuando no había ganancia, o si el método objetivo te salió más caro que el real y no lo aplicaste, puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de lo pagado de más. Con carácter general dispones de cuatro años desde que terminó el plazo para presentarla.
Para las liquidaciones firmes anteriores a la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, las posibilidades de reclamación son muy limitadas, por lo que conviene revisar cada caso con un profesional.
Relación con el IRPF
La plusvalía municipal que paga el vendedor es un tributo inherente a la venta, así que se resta del precio al calcular la ganancia patrimonial en la declaración de la renta. Cuanto mayor sea la plusvalía pagada, menor será la ganancia sujeta a IRPF. Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre el IRPF en la venta de una vivienda.
Si el vendedor no reside en España, la plusvalía se combina con la retención del 3 % del IRPF de no residentes. Tienes más información en nuestra guía sobre la venta de vivienda por no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor. Puede pactarse que la asuma el comprador, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal?
Depende del valor catastral del suelo, de los años de tenencia, de la ganancia obtenida y del tipo que fije tu ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Lo recomendable es calcularla por los dos métodos y quedarse con el más barato.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No, pero debes declarar la venta ante el ayuntamiento y demostrar con las escrituras que no has obtenido ganancia.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía al vender?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa.
¿Dónde veo el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, donde aparece desglosado el valor del suelo y el de la construcción.
¿Se puede desgravar la plusvalía municipal en la renta?
Sí. Si la paga el vendedor, se resta como gasto de la venta al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía?
El ayuntamiento acaba conociendo la operación a través del notario y reclama el impuesto con recargos y, en su caso, sanciones.
Aviso importante
La información de este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y divulgativo, y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. La plusvalía municipal depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento y de las circunstancias de cada operación. Antes de tomar cualquier decisión, consulta con un asesor fiscal o con tu ayuntamiento.