Última actualización: 27 de septiembre de 2026
Muchas personas heredan una vivienda que no van a usar y deciden venderla. Es una decisión habitual, pero conviene saber de antemano qué impuestos genera la venta, porque no se calculan igual que cuando vendes una casa que compraste tú. La clave está en el valor que se declaró al heredarla, que se convierte en el punto de partida para calcular cuánto has ganado.
En esta guía te explicamos qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada, cómo se calcula cada uno, qué gastos puedes restar y en qué casos puedes pagar poco o nada.
En 30 segundos
- Al vender una vivienda heredada se pagan dos impuestos: el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal.
- Para el IRPF, el valor de compra es el valor declarado en el impuesto de sucesiones, más los gastos de la herencia correspondientes a la vivienda.
- La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la fecha en que el fallecido compró la casa.
- Si vendes poco después de heredar y por un precio parecido al declarado, la ganancia y el impuesto suelen ser muy bajos.
- Si vendes por menos de lo declarado, tienes una pérdida que puedes compensar con otras ganancias.
1. IRPF: la ganancia patrimonial
La venta de una vivienda heredada genera una ganancia o pérdida patrimonial que se declara en la renta del año de la venta. Se calcula así:
Ganancia = valor de venta − valor de adquisición
Lo que cambia respecto a una compra normal es cómo se determina el valor de adquisición. Si quieres ver el cálculo general con más detalle, lo explicamos en nuestro artículo sobre el IRPF en la venta de una vivienda.
El valor de adquisición de una vivienda heredada
Se compone de:
- El valor por el que la vivienda se declaró en el impuesto de sucesiones. No importa lo que pagó el fallecido cuando la compró, sino el valor que figura en la herencia.
- Los gastos y tributos de la herencia que correspondan a la vivienda: la parte proporcional del impuesto de sucesiones pagado, de la notaría, del registro y de la gestoría.
- La plusvalía municipal que pagaste al heredar, si fue el caso.
- Las mejoras que hayas hecho después, como una reforma, siempre que puedas justificarlas con factura.
Si la vivienda estuvo alquilada, habrá que restar las amortizaciones que se dedujeron durante ese tiempo.
El valor de venta
Es el precio de venta menos los gastos de la venta que pagas tú como vendedor: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal de la venta, el certificado energético y la parte de notaría que te corresponda.
La fecha de adquisición
Para Hacienda, adquiriste la vivienda en la fecha del fallecimiento. Esto tiene una consecuencia práctica: los antiguos coeficientes de abatimiento, que reducen la ganancia en viviendas compradas antes de 1995, solo se aplican si el fallecimiento se produjo antes de esa fecha.
Cuánto se paga
La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con estos tipos:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Si heredan varios hermanos
Cada heredero declara en su renta la parte de la ganancia que le corresponde según su porcentaje de propiedad. Si tres hermanos heredan a partes iguales, cada uno declara un tercio.
Por qué el valor declarado en la herencia es tan importante
Aquí está la clave de todo el cálculo. Cuanto más alto sea el valor declarado en el impuesto de sucesiones, menor será la ganancia al vender y, por tanto, menos IRPF pagarás.
Por eso no suele compensar declarar un valor muy bajo al heredar para ahorrar en sucesiones: lo que ahorras entonces lo pagas después en el IRPF, y además te expones a una comprobación de Hacienda. Además, desde 2022 la base mínima en el impuesto de sucesiones es el valor de referencia del Catastro. Te explicamos cómo funciona en nuestro artículo sobre el valor de referencia del Catastro.
En muchas comunidades, gracias a las bonificaciones para hijos y cónyuges, declarar un valor realista en sucesiones apenas cambia el impuesto de la herencia, pero sí reduce mucho el IRPF de una venta posterior.
2. Plusvalía municipal
El segundo impuesto es la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento y grava el aumento de valor del terreno. La paga el vendedor.
En una vivienda heredada, el periodo de cálculo empieza en la fecha del fallecimiento y termina en la fecha de la venta. Por eso, si vendes poco tiempo después de heredar, la plusvalía suele ser baja.
Además, si el terreno no ha subido de valor entre ambas fechas, no se paga. Puedes elegir entre el método objetivo y el método real, y quedarte con el que resulte más barato. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre la plusvalía municipal al vender una vivienda.
Recuerda que la plusvalía de la venta se puede restar como gasto en el cálculo del IRPF.
Ejemplo práctico
Una persona hereda un piso en 2024. En el impuesto de sucesiones se declaró por 150.000 euros, y los gastos de la herencia correspondientes al piso sumaron 3.000 euros.
En 2026 lo vende por 170.000 euros, y paga 6.000 euros entre inmobiliaria y plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: 150.000 + 3.000 = 153.000 €
- Valor de venta: 170.000 − 6.000 = 164.000 €
- Ganancia patrimonial: 164.000 − 153.000 = 11.000 €
IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € al 19 % = 1.140 €
- Siguientes 5.000 € al 21 % = 1.050 €
- Total: 2.190 €
Si el piso se hubiera declarado en la herencia por solo 110.000 euros, la ganancia sería de 51.000 euros y el IRPF se multiplicaría.
Cuándo puedes pagar poco o nada
- Vendes poco después de heredar y por un precio similar al declarado: la ganancia es mínima.
- Vendes por menos del valor declarado: tienes una pérdida patrimonial, que no tributa y puedes compensar con otras ganancias del mismo año o de los cuatro siguientes.
- Tienes más de 65 años y la vivienda heredada era tu residencia habitual desde hacía al menos tres años: la ganancia está exenta. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre la venta de vivienda por mayores de 65 años.
- Vivías en ella como vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual: puedes aplicar la exención por reinversión.
Antes de vender: la herencia debe estar formalizada
Para poder vender, los herederos deben haber aceptado la herencia en escritura notarial y presentado el impuesto de sucesiones. Lo ideal es inscribir también la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo con la venta y firmarla.
Para ver el conjunto de impuestos de cualquier venta, tienes nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España.
Preguntas frecuentes
¿Qué valor de compra pongo en la renta si heredé la vivienda?
El valor por el que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos de la herencia que correspondan a la vivienda. No el precio que pagó el fallecido.
¿Tengo que pagar el impuesto de sucesiones aunque vaya a vender enseguida?
Sí. El impuesto de sucesiones se devenga al fallecer y es independiente de la venta. Además, sin haberlo presentado no podrás formalizar la venta con normalidad.
¿Qué pasa si vendo la vivienda heredada por menos de lo que se declaró?
Tendrás una pérdida patrimonial. No pagas IRPF por la venta y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro siguientes.
¿Se puede deducir la plusvalía municipal en la renta?
Sí. La plusvalía que pagas al vender es un gasto de la venta y reduce la ganancia en el IRPF.
¿Cuándo se declara la venta?
En la declaración de la renta del año en que se vende, que se presenta en la campaña de la primavera siguiente.
Aviso
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Cada situación tiene sus particularidades y la normativa puede cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor fiscal o un gestor.