Última actualización: 11 de octubre de 2026
Cuando se hereda una vivienda, la mayoría de la gente sabe que hay que pagar el impuesto de sucesiones. Lo que casi nadie espera es la carta del ayuntamiento reclamando otro impuesto más: la plusvalía municipal. Y llega con un plazo mucho más corto de lo que parece, que empieza a contar desde el fallecimiento y no desde el día en que se firma la herencia ante notario.
Este artículo explica quién tiene que pagarla, cuánto tiempo hay, cómo se calcula y en qué casos se puede reducir casi por completo o directamente no pagar nada.
En 30 segundos
- La plusvalía municipal en una herencia la paga el heredero, no la herencia ni el fallecido.
- El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, ampliable hasta un año si se solicita la prórroga dentro de ese primer plazo.
- Solo se paga por suelo urbano. Las fincas rústicas no tributan por este impuesto.
- Los ayuntamientos pueden aplicar una bonificación de hasta el 95 % cuando heredan el cónyuge, los hijos o los padres. Muchos la limitan a la vivienda habitual del fallecido.
- Si el cónyuge viudo recibe su mitad de gananciales, esa mitad no paga plusvalía: solo tributa la parte que se hereda.
- Si el suelo no se ha revalorizado desde que el fallecido compró la vivienda, no hay que pagar, pero sí hay que presentar la declaración.
- Se puede elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que salga más bajo.
Qué es exactamente la plusvalía municipal en una herencia
La plusvalía municipal se llama en realidad Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava la revalorización del suelo durante el tiempo que la vivienda ha estado en manos de su anterior propietario.
Es un impuesto municipal, lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, y no tiene nada que ver con el impuesto de sucesiones, que es autonómico. Son dos impuestos distintos, con administraciones distintas, y heredar una vivienda obliga a pagar los dos.
Conviene entender un detalle que genera mucha confusión: el impuesto no grava el valor de la vivienda, sino la subida del valor del suelo. La construcción no cuenta. Por eso un piso en una planta alta y un bajo del mismo edificio pueden pagar cantidades parecidas aunque tengan precios de mercado diferentes.
Quién paga la plusvalía municipal cuando se hereda
La paga el heredero que recibe el inmueble. En términos legales es el adquirente a título lucrativo, es decir, quien obtiene la propiedad sin dar nada a cambio.
Esto marca la diferencia con una venta. Cuando se vende una vivienda, la plusvalía la paga el vendedor. Cuando se hereda, la paga quien recibe.
Si hay varios herederos, cada uno responde por la parte que le corresponde. Si tres hermanos heredan a partes iguales, cada uno declara y paga un tercio. En la práctica es habitual que uno de ellos se encargue de presentarlo todo, pero la deuda es individual.
Cuando lo que se hereda es el usufructo y la nuda propiedad por separado, como ocurre a menudo con el cónyuge viudo, cada uno tributa por el valor de su derecho, calculado según las reglas de valoración del usufructo.
Si el heredero es el cónyuge viudo
Cuando el matrimonio estaba casado en gananciales, la vivienda común era de los dos. Antes de repartir la herencia se liquida la sociedad de gananciales, y la mitad que ya era del cónyuge vivo se le adjudica sin que haya herencia de por medio.
Esa adjudicación por liquidación de gananciales no está sujeta a plusvalía municipal. Solo tributa la mitad del fallecido, que es la que realmente se hereda. Conviene revisar que la liquidación del ayuntamiento no se haya calculado sobre la vivienda completa.
Qué plazo hay para pagarla
Aquí está el error más caro y más frecuente.
El plazo es de seis meses contados desde la fecha de fallecimiento. No desde la firma de la escritura de aceptación de herencia, no desde que se inscribe en el Registro de la Propiedad, no desde que se reparten los bienes. Desde el fallecimiento.
Ese plazo se puede ampliar hasta un año, pero hay que solicitar la prórroga por escrito al ayuntamiento dentro de los seis primeros meses. Si se deja pasar el plazo sin pedirla, ya no se puede.
Una cosa más sobre esa fecha: si el fallecimiento es posterior al 1 de diciembre de 2026 se aplican los coeficientes nuevos, y si es anterior, los de ahora, aunque la herencia se tramite y se pague meses después. En las herencias la fecha que cuenta es siempre la del fallecimiento. Tienes las dos tablas comparadas en los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal.
El problema real es que muchas herencias tardan más de seis meses en resolverse, sobre todo si hay desacuerdos entre herederos o falta documentación. El plazo del impuesto corre igualmente. Por eso lo sensato es pedir la prórroga en cuanto se vea que la herencia va a alargarse, aunque luego no haga falta usarla.
Según el ayuntamiento, el impuesto se gestiona por autoliquidación, en la que el propio heredero calcula y paga, o por declaración, en la que el heredero presenta los datos y el ayuntamiento le envía la liquidación. La ordenanza del municipio indica cuál de los dos sistemas aplica.
El ayuntamiento acaba enterándose
No conviene confiar en que el ayuntamiento no lo detecte. Los notarios comunican a los ayuntamientos las escrituras de herencia que afectan a inmuebles de su municipio, y el Registro de la Propiedad exige acreditar la presentación del impuesto para inscribir la vivienda a nombre del heredero.
Qué pasa si se presenta fuera de plazo
Si se presenta tarde pero el ayuntamiento todavía no ha reclamado nada, se aplican recargos que aumentan con el tiempo transcurrido. Son recargos por presentación voluntaria fuera de plazo y, a partir del año de retraso, se suman intereses de demora.
Si es el ayuntamiento el que reclama primero, la situación cambia: deja de ser un recargo y pasa a ser una sanción, que es bastante más cara.
La conclusión práctica: presentar tarde por iniciativa propia siempre sale más barato que esperar a que llegue la carta.
Cómo se calcula
Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y el contribuyente puede aplicar el que le resulte más favorable.
Método objetivo
Parte del valor catastral del suelo que figura en el recibo del IBI en la fecha del fallecimiento. Ojo: el valor del suelo, no el valor catastral total. Si el recibo no lo desglosa, se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
Ese valor se multiplica por un coeficiente que depende de los años que el fallecido fue propietario de la vivienda, con un máximo de 20 años: si fue propietario durante más tiempo, se aplica el coeficiente de 20 años. Los coeficientes máximos se actualizan cada año y cada ayuntamiento puede aplicar los suyos por debajo de esos límites, así que hay que consultar la ordenanza fiscal del municipio concreto.
Al resultado se le aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que puede llegar al 30 %.
Método real
Compara dos valores: lo que pagó el fallecido cuando adquirió la vivienda y el valor que se ha declarado en la herencia. La diferencia es la ganancia, y de esa ganancia solo se grava la parte proporcional que corresponde al suelo, según el peso del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Para aplicarlo hay que aportar la escritura de compra del fallecido. Si no aparece, se puede pedir una copia al notario que la firmó o una nota del Registro de la Propiedad. Sin ese documento, no se puede usar este método.
Cuál conviene
En viviendas compradas hace muchos años, suele salir mejor el método objetivo. En viviendas compradas hace poco, o compradas caro en los años del boom inmobiliario, suele salir mejor el método real. Merece la pena calcular los dos antes de presentar.
Si quieres ver el mecanismo de cálculo con más detalle, está explicado en el artículo sobre la plusvalía municipal al vender una vivienda, donde la mecánica es la misma.
Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal
Hay varias situaciones en las que no se paga.
No hay incremento de valor. Si el suelo vale lo mismo o menos que cuando el fallecido lo adquirió, no hay nada que gravar. Es frecuente en viviendas compradas entre 2006 y 2008. Importante: aunque no se pague, hay que presentar la declaración y demostrarlo con las escrituras. No presentar nada es una infracción, aunque el resultado sea cero.
El terreno es rústico. El impuesto solo afecta a suelo urbano. Una finca rústica, una casa de campo en suelo no urbanizable o una parcela agrícola quedan fuera.
La mitad de gananciales del cónyuge viudo. Como hemos visto, la adjudicación de la parte que ya era suya no tributa.
El municipio no tiene el impuesto establecido. Es un impuesto potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica. La mayoría lo tienen, pero algunos municipios pequeños no. Conviene preguntar antes de dar nada por hecho.
La bonificación de hasta el 95 %
Esta es la reducción más importante y la que más dinero ahorra, y mucha gente no la pide porque no sabe que existe.
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor del cónyuge, los descendientes o los ascendientes del fallecido. Es una bonificación voluntaria: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué condiciones.
Las condiciones más habituales en las ordenanzas son estas:
- Que la vivienda heredada fuera la vivienda habitual del fallecido.
- Que el heredero mantenga la vivienda durante un número determinado de años, normalmente entre tres y cinco. Si se vende antes, hay que devolver la bonificación.
- En algunos municipios, que el heredero conviviera con el fallecido o que el valor catastral no supere un límite.
Dos avisos prácticos. El primero: la bonificación casi nunca se aplica sola, hay que solicitarla expresamente al presentar la declaración. El segundo: cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza, así que el porcentaje real puede ser del 95 %, del 50 % o inexistente según el municipio.
El concepto de vivienda habitual a efectos fiscales tiene sus propios requisitos, que conviene revisar antes de solicitarla. Si el ayuntamiento pide pruebas, te servirá la guía sobre cómo demostrar a Hacienda que una vivienda es tu residencia habitual.
Qué documentos hacen falta
Lo habitual es que el ayuntamiento pida:
- Certificado de defunción.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, o cuaderno particional.
- Último recibo del IBI de la vivienda, donde figura el valor del suelo.
- DNI de los herederos.
- Escritura de adquisición original del fallecido, si se quiere aplicar el método real.
- Justificante de empadronamiento del fallecido, si se solicita la bonificación por vivienda habitual.
Si todavía no se ha firmado la escritura de herencia y el plazo está a punto de terminar, se puede presentar la declaración con el certificado de defunción y el testamento o la declaración de herederos, o pedir la prórroga.
Algunos ayuntamientos permiten presentarlo todo por su sede electrónica, otros exigen cita presencial. Varía mucho de un municipio a otro.
Qué pasa si después se vende la vivienda heredada
Se vuelve a pagar plusvalía municipal. Esta vez como vendedor, y solo por el periodo transcurrido entre la herencia y la venta.
No es un error ni una duplicidad: son dos transmisiones distintas y cada una genera su propio impuesto. Si la venta se hace poco después de heredar, el importe suele ser pequeño porque el periodo es corto.
Además, la venta genera una ganancia patrimonial en el IRPF que hay que declarar. Todo lo que implica vender una vivienda recibida en herencia está detallado en el artículo correspondiente.
Errores frecuentes
- Contar el plazo desde la firma ante notario. El plazo empieza con el fallecimiento.
- No pedir la prórroga a tiempo. Solo se puede solicitar dentro de los seis primeros meses.
- No solicitar la bonificación. En muchos ayuntamientos supone ahorrar casi todo el impuesto.
- Calcular solo con un método. Comparar los dos puede reducir mucho la cuota.
- No presentar nada porque no hay ganancia. Aunque el resultado sea cero, hay que declararlo.
- Pagar por la vivienda completa siendo el cónyuge viudo. Su mitad de gananciales no tributa.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal se paga antes o después del impuesto de sucesiones?
Son independientes y tienen el mismo plazo de seis meses, así que en la práctica se tramitan a la vez. Cada uno se presenta ante una administración distinta: el de sucesiones ante la comunidad autónoma, la plusvalía ante el ayuntamiento.
¿Se puede renunciar a la herencia para no pagarla?
Sí. Si se renuncia a la herencia de forma pura y simple, no se adquiere nada y no se devenga el impuesto para quien renuncia, aunque sí para quien reciba esa parte en su lugar. Ahora bien, si se renuncia a favor de una persona concreta, se considera que primero se aceptó y después se donó, de modo que habría que pagar igualmente.
¿Qué pasa si el fallecido también había heredado esa vivienda?
No importa cómo la adquirió. Lo que cuenta es el tiempo que fue propietario, desde su propia herencia, y el valor del suelo en ese periodo.
¿Hay que pagar plusvalía por un garaje o un trastero heredados?
Sí, si están en suelo urbano. Cada finca registral tributa por separado, aunque se hayan heredado en el mismo acto.
¿Y si la vivienda está en otro municipio distinto al de residencia?
Se declara siempre en el ayuntamiento donde está el inmueble, no donde vivía el fallecido ni donde vive el heredero. Si se heredan varias viviendas en municipios diferentes, hay que presentar una declaración en cada ayuntamiento.
¿Se puede aplazar o fraccionar el pago?
La mayoría de los ayuntamientos lo permiten, con condiciones y a veces con intereses. Hay que solicitarlo expresamente, y es una opción razonable cuando la herencia todavía no se ha liquidado y no hay dinero disponible.
¿La bonificación del 95 % es solo para la vivienda habitual?
Depende del ayuntamiento. La ley la permite para cualquier herencia a favor del cónyuge, los hijos o los padres, pero muchas ordenanzas la limitan a la vivienda habitual del fallecido. Hay que consultar la ordenanza del municipio.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Las ordenanzas municipales varían entre ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene consultar la normativa del municipio correspondiente o acudir a un profesional antes de tomar decisiones.