El IBI es el impuesto que pagan todos los propietarios de un inmueble en España, vivan en él, lo tengan vacío o lo tengan alquilado. Llega una vez al año, lo cobra el ayuntamiento y no admite excusas: se paga por ser dueño, no por usar la vivienda.
Aun siendo uno de los tributos más conocidos, genera dudas constantes. Quién lo paga el año en que se vende una casa, si puede repercutirse al inquilino, qué pasa si hay usufructo, cómo se calcula realmente y qué ocurre si no se paga. En este artículo tienes todas esas respuestas.
En 30 segundos
El IBI es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de un inmueble.
Lo paga quien sea propietario a 1 de enero, aunque venda la vivienda en febrero.
Se calcula sobre el valor catastral, aplicando el tipo que fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes legales.
Si hay usufructo, lo paga el usufructuario, no el nudo propietario.
En un alquiler corresponde al propietario, pero puede pactarse por escrito que lo asuma el inquilino.
La vivienda responde de las deudas de IBI: el comprador puede acabar pagando lo que debía el vendedor.
Hay bonificaciones por familia numerosa, viviendas protegidas y placas solares, según el municipio.
Qué grava exactamente el IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local, directo y de carácter real, regulado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Es obligatorio para todos los ayuntamientos: a diferencia de la plusvalía municipal, que es potestativa, el IBI lo cobran todos.
Lo que grava es la titularidad de un derecho sobre el inmueble. Y aquí está el primer matiz importante, porque no siempre es la propiedad:
Si existe una concesión administrativa, paga el concesionario.
Si hay un derecho de superficie, paga el superficiario.
Si hay usufructo, paga el usufructuario.
Y solo cuando no concurre ninguno de los anteriores, paga el propietario pleno.
El orden es excluyente: se aplica el primero que exista. Por eso, en una vivienda con usufructo vitalicio, quien recibe el recibo es el usufructuario, aunque la nuda propiedad sea de otra persona.
Quién lo paga: la fecha que decide todo
El IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Esa fecha determina quién es el obligado al pago durante todo el ejercicio.
Las consecuencias prácticas son dos, y las dos sorprenden:
Si vendes en marzo, el recibo de ese año es tuyo. Aunque la casa ya no sea tuya cuando llegue el cargo, el obligado ante el ayuntamiento es quien era propietario el 1 de enero.
Si compras en marzo, el recibo de ese año no es tuyo. Pero sí lo será el del año siguiente completo.
En la práctica, en casi todas las compraventas se pacta en la escritura un reparto proporcional a los meses de propiedad de cada uno. Ese acuerdo es válido entre las partes, pero no frente al ayuntamiento: si el comprador no paga la parte pactada, la administración seguirá reclamando al vendedor.
La afección real: una trampa para el comprador
Este punto merece atención propia porque puede costar dinero.
El inmueble responde de las deudas de IBI de los cuatro últimos años, con independencia de quién fuera el propietario entonces. Es lo que se llama afección real.
Dicho de otro modo: si compras una vivienda cuyo anterior dueño no pagó el IBI de los tres últimos ejercicios, el ayuntamiento puede dirigirse contra la vivienda, ahora tuya, para cobrar esa deuda.
Por eso conviene pedir al vendedor un certificado de estar al corriente del IBI antes de firmar, junto con el resto de comprobaciones previas. Es un documento barato que evita un disgusto considerable, y entra dentro de las verificaciones que conviene hacer antes de asumir los gastos de comprar una vivienda.
Cómo se calcula
La fórmula es sencilla:
Cuota = Valor catastral × Tipo de gravamen
Lo complicado está en los dos factores.
El valor catastral
Es el valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble. Se calcula a partir del valor del suelo, el de la construcción, la antigüedad, el estado de conservación y el uso, y suele situarse bastante por debajo del precio de mercado: a menudo en torno a la mitad.
Aparece en el recibo del IBI, desglosado entre suelo y construcción. Ese desglose es importante más allá del propio impuesto, porque se usa para calcular la amortización de una vivienda alquilada y la plusvalía municipal.
No hay que confundirlo con el valor de referencia, que es otra cifra distinta, de creación mucho más reciente, y que no afecta al IBI. Las diferencias entre uno y otro están en el valor de referencia del Catastro.
La base liquidable
Si tu municipio ha pasado por una revisión catastral reciente, la subida no se aplica de golpe. Se reparte a lo largo de nueve años mediante una reducción que va disminuyendo cada ejercicio, de modo que la base sobre la que se calcula el impuesto es inferior al valor catastral que figura en el recibo.
Si no ha habido revisión, ambas cifras coinciden y el cálculo se hace directamente sobre el valor catastral.
Es la razón por la que dos vecinos con viviendas iguales pueden pagar distinto durante unos años: uno compró después de la revisión y el otro arrastra la reducción.
El tipo de gravamen
Lo fija cada ayuntamiento mediante su ordenanza fiscal, dentro de los márgenes que marca la ley: entre el 0,4 % y el 1,10 % para los bienes urbanos, y entre el 0,3 % y el 0,90 % para los rústicos.
Esos márgenes pueden ampliarse en determinados supuestos: capitales de provincia, municipios con transporte público, municipios que prestan más servicios de los obligatorios o aquellos donde el suelo no urbanizable supera determinado porcentaje.
El resultado es que dos viviendas idénticas en municipios vecinos pueden pagar cantidades muy distintas.
Un ejemplo
Vivienda con un valor catastral de 85.000 euros en un municipio con un tipo del 0,66 %:
85.000 × 0,66 % = 561 euros al año
Si ese mismo inmueble estuviera en un municipio con un tipo del 0,40 %, pagaría 340 euros. Y con el 1,10 %, 935 euros.
El recargo por vivienda vacía
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo sobre la cuota del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente.
El recargo puede llegar al 50 % para inmuebles vacíos más de dos años, y aumentar hasta el 100 % o el 150 % cuando el periodo de desocupación es mayor o el propietario tiene varias viviendas vacías en el mismo municipio.
Dos precisiones que evitan sustos innecesarios:
Solo se aplica si el ayuntamiento lo ha regulado expresamente en su ordenanza. No es automático.
Las segundas residencias de uso vacacional y las viviendas alquiladas no se consideran desocupadas a estos efectos.
El IBI en el alquiler
El obligado al pago sigue siendo el propietario, porque es quien ostenta la titularidad. El ayuntamiento no puede reclamárselo al inquilino.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar que lo asuma el arrendatario. Para que ese pacto sea válido hacen falta dos requisitos:
Que conste por escrito en el contrato.
Que se especifique el importe anual a repercutir en el momento de la firma.
Si falta alguno de los dos, el pacto no es exigible.
Cuando sí se repercute, el importe cuenta como ingreso del propietario en su IRPF, aunque también sea gasto deducible para él. El efecto neto es neutro. Cómo encaja eso en la declaración está en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda, y el reparto completo de gastos entre las partes, en impuestos y gastos del inquilino al alquilar una vivienda.
Si eres inquilino en Andalucía, además, puedes tener derecho a una deducción autonómica por el alquiler de tu vivienda habitual.
Exenciones y bonificaciones
Inmuebles exentos
Están exentos por ley, entre otros, los bienes del Estado y de las comunidades autónomas destinados a servicios públicos, los templos de confesiones religiosas con acuerdo de cooperación, los inmuebles de la Cruz Roja, las sedes diplomáticas en régimen de reciprocidad y los terrenos ocupados por líneas de ferrocarril.
También pueden quedar exentos los inmuebles de valor catastral muy bajo, cuando el ayuntamiento lo establezca, porque el coste de gestionar el cobro supera la recaudación.
Bonificaciones habituales
Las más extendidas, siempre sujetas a la ordenanza de cada municipio:
Familias numerosas: hasta el 90 %. Es la más común y la que más ahorra, pero es potestativa: depende de que tu ayuntamiento la haya aprobado. Cada municipio fija sus condiciones, normalmente un límite de valor catastral, el requisito de vivienda habitual y a veces un tope de renta. El porcentaje suele variar según la categoría de la familia numerosa, general o especial.
Viviendas de protección oficial: 50 % durante tres años. Esta sí es obligatoria en toda España, contada desde el ejercicio siguiente a la calificación definitiva. Muchos ayuntamientos la prorrogan después por su cuenta, ya de forma potestativa.
Instalación de energía solar. Hasta el 50 % de la cuota, durante un número determinado de años, para quienes instalen sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico solar.
Inmuebles de empresas de urbanización, construcción y promoción, durante el periodo de obra.
Domiciliación bancaria y pago fraccionado. Muchos ayuntamientos aplican un pequeño descuento, habitualmente entre el 2 % y el 5 %, por domiciliar el recibo o acogerse a un sistema de pago a plazos.
Ninguna de estas bonificaciones se concede de oficio: hay que solicitarlas, y en la mayoría de casos hay un plazo anual para pedirlas.
Esos mismos colectivos tienen también tipos reducidos en el impuesto de la compra, detallados en reducciones de ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Cuándo y cómo se paga
El periodo de pago voluntario lo fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal, y varía mucho de un municipio a otro. Suele situarse entre los meses de abril y noviembre, y dura unos dos o tres meses.
Si el recibo no está domiciliado, el ayuntamiento envía la carta de pago al domicilio fiscal. Si no llega, la obligación no desaparece: conviene consultar el calendario fiscal del municipio y comprobarlo cada año.
En muchas provincias, la gestión y el cobro no los lleva el propio ayuntamiento sino un organismo provincial de recaudación, que es a quien hay que dirigirse.
Si no se paga
Transcurrido el periodo voluntario, se inicia la vía de apremio, con un recargo que va del 5 % al 20 % según el momento en que se regularice, más los intereses de demora.
Si la deuda persiste, el ayuntamiento puede embargar cuentas bancarias, salarios y, en último extremo, el propio inmueble. Y conviene recordar la afección real: esa deuda acompaña a la vivienda aunque cambie de dueño.
Qué hacer si el IBI te parece excesivo
Lo que se puede discutir casi nunca es el recibo en sí, sino el valor catastral sobre el que se calcula.
Si consideras que el valor catastral de tu vivienda no se corresponde con la realidad —porque los metros registrados no son los que tiene, porque figura una construcción que ya no existe, porque el estado de conservación es muy inferior al reflejado—, puedes solicitar al Catastro la rectificación de los datos.
Las vías habituales son dos: el procedimiento de subsanación de discrepancias, cuando hay un error en los datos físicos del inmueble, y el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa contra la ponencia de valores, con plazos más estrictos.
Conviene revisar el recibo con atención al menos una vez: los errores en superficie o en uso son más frecuentes de lo que parece, y arrastran un sobrecoste cada año.
Cómo afecta el IBI a otros impuestos
El IBI no vive aislado. Aparece en varios momentos de la vida fiscal de una vivienda:
En el alquiler, como gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario.
Al vender, porque el valor catastral del suelo que figura en el recibo es la base de cálculo de la plusvalía municipal.
En la amortización de una vivienda alquilada, porque el desglose entre suelo y construcción determina la base sobre la que se aplica el 3 % anual. El cálculo completo está en la amortización en una vivienda alquilada.
En la imputación de rentas, porque el porcentaje del 1,1 % o el 2 % que se declara por una segunda vivienda vacía se calcula sobre el valor catastral.
La vivienda habitual no genera imputación de rentas; qué exige exactamente ese concepto está en qué es la vivienda habitual para Hacienda.
Lo que no se calcula sobre el valor catastral es el ITP de la compraventa, que toma como base el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI el año en que se vende la vivienda?
El propietario a 1 de enero, es decir, el vendedor. Es habitual pactar en la escritura un reparto proporcional con el comprador, pero ese acuerdo solo vincula a las partes, no al ayuntamiento.
¿Puede mi casero obligarme a pagar el IBI?
Solo si está pactado por escrito en el contrato y se especificó el importe anual al firmar. Si no consta así, no es exigible.
¿Se paga IBI por una vivienda vacía?
Sí. El IBI grava la titularidad, no el uso. Y además algunos ayuntamientos aplican un recargo precisamente por tenerla desocupada.
¿Y si la vivienda está en usufructo?
Paga el usufructuario, no el nudo propietario. Es una de las obligaciones que asume quien conserva el derecho de uso.
¿Dónde veo el valor catastral de mi casa?
En el propio recibo del IBI, con el desglose entre suelo y construcción, o en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
¿El IBI es deducible en el IRPF?
Solo si la vivienda está alquilada, como gasto del rendimiento del capital inmobiliario. En la vivienda habitual o en una segunda residencia de uso propio, no.
¿Qué pasa si compro una casa con IBI impagado?
El inmueble responde de las deudas de los cuatro últimos años. El ayuntamiento puede reclamarte a ti como nuevo propietario, aunque después puedas repetir contra el vendedor. Pide siempre el certificado de estar al corriente antes de firmar.
¿Puedo fraccionar el pago?
La mayoría de ayuntamientos lo permiten, normalmente mediante domiciliación y con un sistema de pagos a cuenta a lo largo del año. Hay que solicitarlo dentro del plazo que establezca la ordenanza.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos de gravamen, las bonificaciones, los plazos de pago y los recargos los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, por lo que varían de un municipio a otro. Antes de tomar decisiones, consulta la ordenanza de tu municipio o con un asesor fiscal.
Última actualización: 5 de octubre de 2026