Última actualización: 26 de octubre de 2026
La plusvalía municipal vuelve a cambiar. El Gobierno ha aprobado una nueva tabla de coeficientes máximos para el método objetivo, que se aplicará a las ventas, herencias y donaciones de inmuebles urbanos a partir del 1 de diciembre de 2026. Y el cambio no va en una sola dirección: sube para quien ha tenido la vivienda menos de 17 años y baja para quien la ha tenido 17 años o más.
En este artículo verás la tabla completa con los coeficientes actuales y los nuevos, cuánto cambia el impuesto con ejemplos, a quién le conviene vender antes o después de diciembre y por qué este cambio todavía no es definitivo.
En 30 segundos
- Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplican nuevos coeficientes máximos en el método objetivo de la plusvalía municipal.
- Suben para quien ha tenido el inmueble menos de 17 años, y bajan para quien lo ha tenido 17 años o más.
- El mayor aumento está entre los 9 y los 12 años, donde el coeficiente casi se duplica.
- La mayor rebaja es para 20 años o más: pasa de 0,40 a 0,30.
- Son coeficientes máximos: tu ayuntamiento puede aplicar otros más bajos.
- El método real, basado en la ganancia efectiva, sigue disponible: puedes elegir el que te salga más barato.
- El cambio está en el Real Decreto-ley 29/2026 y está pendiente de convalidación en el Congreso. Los tres intentos anteriores de cambiar esta tabla no salieron adelante.
Qué cambia exactamente
La plusvalía municipal se puede calcular por dos métodos, y el contribuyente elige el que le resulte más favorable:
- Método real: se calcula sobre la ganancia efectiva entre el precio de compra y el de venta.
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia, y después se aplica el tipo del ayuntamiento.
Lo que cambia ahora son esos coeficientes del método objetivo. El método real no se toca. Te explicamos los dos métodos en cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso.
La tabla de coeficientes: antes y después
| Años de tenencia | Coeficiente máximo actual | Desde el 1-12-2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 | Sube |
| 1 año | 0,15 | 0,16 | Sube |
| 2 años | 0,14 | 0,16 | Sube |
| 3 años | 0,14 | 0,17 | Sube |
| 4 años | 0,16 | 0,17 | Sube |
| 5 años | 0,18 | 0,19 | Sube |
| 6 años | 0,19 | 0,21 | Sube |
| 7 años | 0,20 | 0,23 | Sube |
| 8 años | 0,19 | 0,24 | Sube |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | Sube un 67 % |
| 10 años | 0,12 | 0,22 | Sube un 83 % |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | Sube un 80 % |
| 12 años | 0,09 | 0,14 | Sube un 56 % |
| 13 años | 0,09 | 0,12 | Sube |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 15 años | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 16 años | 0,10 | 0,11 | Sube |
| 17 años | 0,13 | 0,11 | Baja |
| 18 años | 0,17 | 0,13 | Baja |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | Baja |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | Baja un 25 % |
Cómo leerla: si vendes una vivienda que tienes desde hace 10 años, el coeficiente máximo pasa de 0,12 a 0,22. Si la tienes desde hace 25 años, pasa de 0,40 a 0,30.
Cuánto cambia el impuesto: ejemplos
Supongamos un suelo con un valor catastral de 30.000 euros y un tipo municipal del 29 %, algo por debajo del máximo legal, que es el 30 %. Con el método objetivo, la cuota es: valor del suelo × coeficiente × 29 %.
| Años de tenencia | Plusvalía actual | Desde el 1-12-2026 | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 5 años | 1.566 € | 1.653 € | +87 € |
| 9 años | 1.305 € | 2.175 € | +870 € |
| 10 años | 1.044 € | 1.914 € | +870 € |
| 12 años | 783 € | 1.218 € | +435 € |
| 15 años | 783 € | 957 € | +174 € |
| 18 años | 1.479 € | 1.131 € | −348 € |
| 20 años o más | 3.480 € | 2.610 € | −870 € |
En tu caso, la cifra dependerá del valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI, y del coeficiente y el tipo que aplique tu ayuntamiento. Te explicamos cómo leer el recibo en qué es el IBI y quién debe pagarlo.
Tres cosas que debes saber
1. Son coeficientes máximos
La ley fija el máximo, y cada ayuntamiento aprueba en su ordenanza fiscal los coeficientes que aplica, que pueden ser iguales o más bajos. Por eso, el coeficiente de tu municipio puede ser menor que el de la tabla.
Si la ordenanza de tu ayuntamiento tiene un coeficiente por encima del nuevo máximo, por ejemplo para los 20 años, se aplica directamente el máximo legal hasta que el ayuntamiento corrija su ordenanza.
2. Puedes seguir usando el método real
Si con los nuevos coeficientes el método objetivo te sale caro, compara con el método real. En viviendas compradas hace pocos años o compradas caras, el real suele salir mejor. Y si vendes con pérdidas, no se paga plusvalía con ninguno de los dos métodos. Te lo explicamos en la plusvalía municipal al vender una vivienda.
3. El cambio todavía no es definitivo
La nueva tabla está en el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que modifica el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. Este se promulgó el 6 de octubre de 2026, así que la votación tiene que producirse como muy tarde a principios de noviembre. Si el Congreso no lo convalida, el decreto decae y se mantienen los coeficientes actuales.
Y hay antecedentes: los tres intentos anteriores de cambiar esta tabla, en diciembre de 2024, en diciembre de 2025 y en septiembre de 2026, no salieron adelante. Este podría correr la misma suerte. Actualizaremos este artículo en cuanto se conozca el resultado.
Qué fecha cuenta: el devengo
Los nuevos coeficientes se aplican según la fecha en que se produce la transmisión, que es lo que se llama devengo:
- En una venta o una donación: la fecha de la escritura.
- En una herencia: la fecha del fallecimiento, no la de la firma de la herencia ni la del pago.
Esto es importante en las herencias: si el fallecimiento fue antes del 1 de diciembre, se aplican los coeficientes actuales aunque la herencia se tramite y se pague después. Lo explicamos en la plusvalía municipal en una herencia.
¿Me conviene vender antes o después de diciembre?
Depende de los años que lleves con la vivienda:
- Menos de 17 años: los coeficientes suben, así que firmar antes del 1 de diciembre puede ahorrarte dinero, sobre todo si llevas entre 9 y 12 años.
- 17 años o más: los coeficientes bajan, así que esperar a diciembre puede reducir la plusvalía, especialmente con 20 años o más.
Pero ten en cuenta tres cosas antes de mover la fecha de una venta:
- El cambio puede no llegar a aplicarse si el decreto no se convalida.
- El coeficiente de tu ayuntamiento puede ser distinto del máximo.
- La plusvalía es solo una parte de los impuestos de la venta. La ganancia en el IRPF suele pesar mucho más, y cambiar de año la venta también cambia el año en que la declaras. Lo explicamos en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda y en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
Las mismas reglas valen para las donaciones, en las que la plusvalía la paga quien recibe. Lo explicamos en donar la vivienda a un hijo. Y si se trata de una vivienda heredada que ahora vendes, consulta qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada.
Errores frecuentes
- Aplicar la tabla nueva a una venta firmada antes del 1 de diciembre. Cuenta la fecha de la escritura.
- Usar la fecha de la firma de la herencia en lugar de la del fallecimiento.
- Dar por hecho que tu ayuntamiento aplica el máximo. Revisa su ordenanza fiscal.
- Olvidar el método real. Calcula siempre los dos y elige el más bajo.
- Cambiar la fecha de una venta solo por la plusvalía sin tener en cuenta el IRPF ni la posibilidad de que el decreto decaiga.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se aplican los nuevos coeficientes?
Desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que el Real Decreto-ley 29/2026 sea convalidado por el Congreso.
¿Suben o bajan los coeficientes?
Suben para quien ha tenido el inmueble menos de 17 años y bajan para quien lo ha tenido 17 años o más.
¿A quién afecta más?
A quien vende entre los 9 y los 12 años de tenencia, donde el coeficiente casi se duplica. Por ejemplo, con 10 años pasa de 0,12 a 0,22.
¿Mi ayuntamiento tiene que aplicar estos coeficientes?
Son máximos. Tu ayuntamiento puede aplicar otros más bajos. Si su ordenanza tiene uno más alto, se aplica el máximo legal hasta que la corrija.
Mi padre falleció en octubre. ¿Qué coeficientes se aplican?
Los actuales, porque en las herencias cuenta la fecha del fallecimiento.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Se mantienen los coeficientes actuales, como ocurrió con los intentos anteriores.
¿Cambia algo en el método real?
No. El método real sigue igual, y puedes elegirlo si te sale más barato.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los coeficientes de la tabla son los máximos legales previstos en el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, y cada ayuntamiento aplica los suyos. Antes de vender, heredar o donar, consulta la ordenanza fiscal de tu municipio o acude a un asesor fiscal.