Última actualización: 18 de octubre de 2026
Cuando el propietario de una vivienda en España vive en el extranjero y la vende, la operación tiene una regla especial que sorprende tanto al vendedor como al comprador: el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y pagarlo directamente a Hacienda. El vendedor no recibe el precio completo en la notaría, y después tiene que presentar su propia declaración para ajustar cuentas.
Esta retención no es un impuesto adicional. Es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor tendrá que pagar por la ganancia obtenida. En este artículo verás quién está obligado, cómo se calcula, qué modelos hay que presentar y en qué plazos, y cómo recuperar el dinero si la retención fue mayor que el impuesto.
En 30 segundos
- Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio de venta.
- El comprador ingresa esa cantidad en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma.
- Si el comprador no lo hace, la vivienda queda afecta al pago: Hacienda puede reclamarle la deuda a él.
- El vendedor declara la ganancia con el modelo 210, en los tres meses siguientes al plazo del comprador.
- La ganancia de un no residente tributa al 19 %, sin tramos.
- Si la retención supera el impuesto, el vendedor puede pedir la devolución de la diferencia; si es menor, paga lo que falte.
- La plusvalía municipal la paga el comprador como sustituto del vendedor no residente.
Quién se considera no residente
La residencia fiscal no depende de la nacionalidad, sino de dónde vive la persona a efectos fiscales. En general, alguien es residente fiscal en España si cumple alguno de estos requisitos:
- Permanece más de 183 días en España durante el año natural.
- Tiene en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos.
- Su cónyuge no separado y sus hijos menores que dependen de él residen habitualmente en España, salvo prueba en contrario.
Esto significa que:
- Un ciudadano español que vive y trabaja en otro país puede ser no residente y estar sujeto a la retención.
- Un ciudadano extranjero que vive en España de forma habitual es residente y vende como cualquier otro contribuyente español.
Si el vendedor es extranjero pero reside en España, conviene que lo acredite ante el comprador y el notario con un certificado de residencia fiscal emitido por la Agencia Tributaria. Así se evita que el comprador retenga por error.
Por qué existe la retención
Cuando un no residente vende un inmueble en España y se marcha, a Hacienda le resulta difícil cobrarle el impuesto por la ganancia. La retención garantiza que, al menos, una parte del impuesto se pague en el momento de la venta.
Por eso la ley traslada la obligación al comprador, que sí está localizado: es quien se queda con la vivienda en España.
Cómo funciona la retención paso a paso
1. En la firma: el comprador retiene el 3 %
El 3 % se calcula sobre el precio de venta pactado, sin restar ningún gasto. En la notaría, el comprador paga al vendedor el precio menos esa cantidad, que se queda para ingresarla en Hacienda.
Lo habitual es que el notario lo refleje en la escritura y que el comprador entregue el 3 % en un cheque aparte o lo transfiera directamente al ingresarlo.
2. En el mes siguiente: el comprador presenta el modelo 211
El comprador tiene un mes desde la fecha de la escritura para presentar el modelo 211 e ingresar la retención. Debe entregar una copia al vendedor, porque este la necesitará para su propia declaración.
3. Si el comprador no ingresa la retención
La consecuencia es seria: la vivienda queda afecta al pago del impuesto. Si el comprador no ingresa el 3 %, Hacienda puede reclamárselo a él, con recargos e intereses, y en último término dirigirse contra el propio inmueble.
Por eso es fundamental que el comprador cumpla este paso, aunque el vendedor sea quien tiene la ganancia.
4. Después: el vendedor presenta el modelo 210
El vendedor no residente tiene que declarar la ganancia o pérdida de la venta con el modelo 210. El plazo es de tres meses desde que termina el mes que tenía el comprador para ingresar la retención.
En esa declaración:
- Calcula la ganancia real de la venta.
- Aplica el tipo del 19 %.
- Resta la retención del 3 % que ya ingresó el comprador.
- El resultado puede ser a pagar o a devolver.
Cómo se calcula la ganancia del no residente
La ganancia se calcula igual que para un residente:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras, menos las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada.
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal.
Tienes la explicación completa, con todos los gastos que se pueden incluir, en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda.
La diferencia está en el tipo: un no residente no tributa por tramos, sino a un tipo fijo del 19 % sobre toda la ganancia.
Ejemplos
Ejemplo 1: la retención supera el impuesto
Pierre vive en Francia y vende un piso en Alicante por 200.000 euros.
Retención del comprador: 200.000 × 3 % = 6.000 €
Cálculo de la ganancia:
- Valor de adquisición (precio y gastos de compra): 165.000 €
- Valor de transmisión (precio menos gastos de venta): 192.000 €
- Ganancia: 192.000 − 165.000 = 27.000 €
Impuesto: 27.000 × 19 % = 5.130 €
Resultado del modelo 210: 5.130 − 6.000 = −870 €
Pierre ha pagado de más a través de la retención y puede solicitar la devolución de 870 euros.
Ejemplo 2: venta con pérdidas
Ana es española, vive en Alemania y vende por 180.000 euros un piso que le costó 210.000 euros con gastos.
Retención del comprador: 180.000 × 3 % = 5.400 €
Como hay pérdida, no hay impuesto que pagar. En el modelo 210, Ana solicita la devolución íntegra de los 5.400 euros.
Ejemplo 3: la retención no cubre el impuesto
John vive en Reino Unido y vende por 250.000 euros una casa que compró hace años por 110.000 euros con gastos. Los gastos de la venta son 10.000 euros.
Retención del comprador: 250.000 × 3 % = 7.500 €
Cálculo de la ganancia:
- Valor de transmisión: 240.000 €
- Valor de adquisición: 110.000 €
- Ganancia: 130.000 €
Impuesto: 130.000 × 19 % = 24.700 €
Resultado del modelo 210: 24.700 − 7.500 = 17.200 € a pagar
En este caso, la retención solo cubre una parte, y John tiene que ingresar la diferencia dentro del plazo del modelo 210.
Cómo recuperar la retención
Si la retención fue mayor que el impuesto, la devolución se solicita en el propio modelo 210. Necesitarás:
- La escritura de compra y la de venta.
- Las facturas de los gastos y las mejoras.
- La copia del modelo 211 que te entregó el comprador.
- Una cuenta bancaria para recibir la devolución.
Hacienda dispone de un plazo de seis meses para resolver. Si devuelve el dinero más tarde, debe abonar intereses de demora. Puede pedir documentación adicional antes de devolver, así que conviene tener todo preparado.
Un consejo importante: muchos no residentes no reclaman la devolución porque no saben que pueden hacerlo, y pierden un dinero que les corresponde, especialmente cuando venden con pérdidas.
La exención por reinversión para residentes en la UE
Los residentes en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio de información tributaria pueden aplicar, en determinadas condiciones, la exención por reinversión en vivienda habitual. Para ello, la vivienda vendida en España tiene que haber sido su residencia habitual y deben reinvertir el importe en otra vivienda habitual en el plazo legal.
En ese caso, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente, y la retención se recupera en el modelo 210. Los requisitos generales los explicamos en la exención por reinversión en vivienda habitual.
La plusvalía municipal con vendedor no residente
En una venta normal, la plusvalía municipal la paga el vendedor. Pero cuando el vendedor no es residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente: es él quien tiene que presentarla y pagarla ante el ayuntamiento.
En la práctica, lo habitual es que el comprador retenga también el importe estimado de la plusvalía en la firma, además del 3 %. Conviene calcularlo antes de la notaría para que ninguna de las partes se lleve sorpresas. Te explicamos cómo en cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso, y los plazos y supuestos de no sujeción en la plusvalía municipal al vender una vivienda.
Qué debe revisar cada parte
Si eres el comprador
- Comprueba la residencia fiscal del vendedor antes de firmar. Si dice ser residente, pide el certificado de residencia fiscal.
- Retén el 3 % del precio en la firma.
- Presenta el modelo 211 dentro del mes siguiente y entrega una copia al vendedor.
- Retén también la plusvalía municipal y preséntala en el ayuntamiento.
- Guarda los justificantes: si no ingresas la retención, la vivienda responde de la deuda.
Si eres el vendedor no residente
- Cuenta con recibir el 97 % del precio, y algo menos si se retiene también la plusvalía.
- Pide al comprador la copia del modelo 211.
- Reúne las escrituras y facturas para calcular la ganancia real.
- Presenta el modelo 210 en plazo, tanto si sale a pagar como a devolver.
- Valora si puedes aplicar la exención por reinversión, si resides en la UE y era tu vivienda habitual.
Errores frecuentes
- Pensar que el 3 % es el impuesto definitivo. Es solo un pago a cuenta: el impuesto real puede ser mayor o menor.
- No presentar el modelo 210 porque ya se retuvo el 3 %. Si el impuesto es mayor, Hacienda reclamará la diferencia con recargos.
- No pedir la devolución cuando se vende con pérdidas o con poca ganancia.
- Que el comprador no ingrese la retención. La vivienda queda afecta al pago y el problema es del comprador.
- Confundir nacionalidad con residencia. Un español que vive fuera puede ser no residente, y un extranjero que vive en España puede ser residente.
- Olvidar la plusvalía municipal. Con vendedor no residente, la paga el comprador como sustituto.
Preguntas frecuentes
¿El 3 % se calcula sobre el precio o sobre la ganancia?
Sobre el precio de venta pactado, sin restar gastos. Por eso la retención no tiene relación directa con el impuesto final, que se calcula sobre la ganancia.
¿Qué tipo de impuesto paga un no residente por la ganancia?
Un tipo fijo del 19 % sobre toda la ganancia, sin tramos.
Soy español pero vivo fuera. ¿Me retienen el 3 %?
Sí, si no eres residente fiscal en España. Lo que cuenta es la residencia fiscal, no la nacionalidad.
¿Qué pasa si el comprador no ingresa la retención?
La vivienda queda afecta al pago del impuesto, y Hacienda puede reclamar la deuda al comprador, con recargos e intereses.
¿Cuánto tarda la devolución de la retención?
Hacienda tiene seis meses para resolver. Si tarda más, debe pagar intereses de demora. El plazo real depende de si pide documentación adicional.
¿Se retiene el 3 % si la vivienda es heredada?
Sí. Si el vendedor no es residente, la retención se aplica igual, sea cual sea la forma en que adquirió la vivienda. Para calcular la ganancia de una vivienda heredada, consulta qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada.
¿Y si son varios vendedores y solo uno es no residente?
La retención se aplica solo sobre la parte del precio que corresponde al vendedor no residente, según su porcentaje de propiedad.
¿Qué otros impuestos hay en la venta?
Tienes el resumen completo en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La tributación de los no residentes depende de su país de residencia y de los convenios para evitar la doble imposición, y la normativa puede cambiar. Antes de vender o comprar a un no residente, consulta con un asesor fiscal.