Última actualización: 24 de octubre de 2026 de 2026
Cuando vendes una casa por más dinero del que te costó, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial y quiere su parte. No tributa el precio de venta, sino la diferencia entre lo que ganaste y lo que en su día invertiste. Esa diferencia se declara en el IRPF del año siguiente a la venta y se paga según la escala del ahorro.
El cálculo parece sencillo —precio de venta menos precio de compra— pero no lo es. Hay gastos que suman, gastos que restan, mejoras que se pueden incorporar y amortizaciones que obligan a restar. Hacerlo mal significa pagar de más o exponerse a una comprobación. En este artículo tienes el cálculo completo, paso a paso y con un ejemplo real.
En 30 segundos
- La ganancia patrimonial es el valor de transmisión menos el valor de adquisición, no el precio de venta a secas.
- Al precio de compra se le suman los impuestos y gastos que pagaste entonces (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras posteriores.
- Al precio de venta se le restan los gastos que asumes ahora (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, notaría, certificado energético).
- La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % en 2026.
- Si la vivienda estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones deducidas, aunque no las hubieras aplicado.
- Existen exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años y coeficientes de abatimiento para inmuebles comprados antes de 1995.
- Ganancia patrimonial o incremento patrimonial: son lo mismo
- Mucha gente busca «incremento patrimonial» y otra «ganancia patrimonial». Son el mismo concepto: la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que obtienes al venderla. La ley del IRPF usa el término ganancia patrimonial, pero en el lenguaje corriente y en muchas calculadoras aparece como incremento patrimonial o plusvalía fiscal, que no hay que confundir con la plusvalía municipal del ayuntamiento.
- Para calcularlo necesitas tres cosas: el valor real de adquisición, el valor real de transmisión y la escala del ahorro vigente. Los tres apartados siguientes los desarrollan uno a uno, y más abajo tienes un ejemplo completo con números reales.
- Si lo que buscas es directamente el número, tienes una calculadora con los tramos del ahorro ya aplicados en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda, donde además hay cinco casos resueltos: una venta normal, una vivienda heredada, un piso que estuvo alquilado, una venta con reinversión y una venta con pérdidas.
Qué es exactamente la ganancia patrimonial
La ley del IRPF define la ganancia patrimonial como la variación en el valor de tu patrimonio que se pone de manifiesto cuando cambia su composición. Traducido: vendes un bien, y si lo que recibes vale más que lo que tenía, has ganado.
Esa ganancia no se integra con tu sueldo ni con tus rendimientos del trabajo. Va a la base imponible del ahorro, que tiene su propia escala y tipos más bajos que la escala general. Por eso una ganancia de 40.000 euros por la venta de un piso no paga lo mismo que 40.000 euros de nómina.
La fórmula es:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Todo el trabajo está en calcular bien esos dos valores. Ninguno de los dos es el número que aparece en la escritura.
Cómo se calcula el valor de adquisición
Es lo que realmente te costó la vivienda, no solo lo que pusiste en la escritura de compra. Se compone de cuatro elementos.
1. El precio de compra
El importe que figura en la escritura pública. Si la recibiste en herencia o donación, el valor de adquisición es el que se declaró en su momento a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, no lo que valía en el mercado.
2. Los impuestos y gastos de aquella compra
Todo lo que pagaste para adquirirla suma. Esto es lo que más gente olvida y donde más dinero se deja:
- ITP si compraste de segunda mano, o IVA más AJD si la compraste a un promotor. Aquí tienes el detalle de cada caso en comprar una vivienda a un particular o a un promotor.
- Notaría de la compraventa.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación, si la pagaste tú.
Ojo: los gastos de la hipoteca no entran. Los intereses, la comisión de apertura o el seguro vinculado no forman parte del valor de adquisición de la vivienda, porque son el coste de la financiación, no del inmueble.
3. Las inversiones y mejoras
Aquí está la distinción que más comprobaciones genera. Hacienda solo admite mejoras, no reparaciones ni conservación.
Es mejora lo que aumenta la capacidad, la superficie habitable o la vida útil de la vivienda:
- Cerrar una terraza y convertirla en habitación.
- Añadir un baño donde no lo había.
- Instalar un ascensor.
- Levantar una planta.
No es mejora lo que simplemente mantiene el inmueble en condiciones:
- Pintar.
- Cambiar la caldera por otra equivalente.
- Sustituir el suelo o los sanitarios.
- Arreglar una humedad.
La diferencia práctica es grande: una reforma de 30.000 euros que Hacienda considere conservación no reduce tu ganancia ni un euro. Guarda facturas, licencias de obra y justificantes de pago de todo lo que declares como mejora.
4. Las amortizaciones, que restan
Si la vivienda estuvo alquilada en algún momento, hay que restar las amortizaciones que correspondían a esos años. Y aquí viene lo importante: se restan aunque no te las hubieras deducido en la declaración. La ley habla de la amortización mínima, la hayas aplicado o no.
Esto pilla por sorpresa a mucha gente que alquiló un piso unos años sin declarar la amortización, y luego descubre que su ganancia es mayor de lo que pensaba. Si alquilaste la vivienda que ahora vendes, revisa esos años con detalle. Tienes el funcionamiento de las amortizaciones en impuestos al comprar una segunda vivienda o una casa para alquilar.
Cómo se calcula el valor de transmisión
Es lo que realmente te queda de la venta, no lo que firma el comprador.
Partes del precio de venta de la escritura y restas los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayas pagado tú:
- Comisión de la agencia inmobiliaria, IVA incluido. Suele ser el gasto más alto.
- Plusvalía municipal, si la pagas tú, que es lo habitual. Cómo funciona este impuesto lo tienes explicado en la plusvalía municipal al vender una vivienda.
- Notaría, en la parte que te corresponde como vendedor.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
- Cédula de habitabilidad, donde se exige.
- Cancelación registral de la hipoteca, si el piso tenía una carga inscrita que hay que levantar.
No se resta lo que pagues por cancelar anticipadamente el préstamo. La comisión de amortización anticipada es un coste financiero, no un gasto de la transmisión.
Cuánto se paga: la escala del ahorro en 2026
La ganancia se suma al resto de rendimientos del ahorro del ejercicio (intereses, dividendos, otras ganancias) y tributa por tramos:
| Tramo de base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Es una escala progresiva por tramos, no un tipo único. Si tu ganancia es de 76.000 euros, no pagas el 23 % de todo: pagas el 19 % de los primeros 6.000, el 21 % del siguiente tramo y el 23 % solo de lo que supera los 50.000.
Cómo calcular la ganancia patrimonial paso a paso: ejemplo con números
Compraste un piso en 2006 por 180.000 euros y lo vendes en 2026 por 300.000.
Valor de adquisición
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| ITP (8 %) | 14.400 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 300 € |
| Ampliación del baño (mejora, con licencia) | 12.000 € |
| Total | 208.100 € |
Valor de transmisión
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000 € |
| − Comisión inmobiliaria (3 % + IVA) | −10.890 € |
| − Plusvalía municipal | −4.200 € |
| − Notaría | −600 € |
| − Certificado energético | −150 € |
| Total | 284.160 € |
Ganancia patrimonial: 284.160 − 208.100 = 76.060 €
Cuota a pagar
| Tramo | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Primeros 6.000 € | 19 % | 1.140,00 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % sobre 44.000 € | 9.240,00 € |
| De 50.000 a 76.060 € | 23 % sobre 26.060 € | 5.993,80 € |
| Total | 16.373,80 € |
Fíjate en lo que habría pasado sin contar gastos ni mejoras: 300.000 − 180.000 = 120.000 euros de ganancia, y una factura cercana a los 26.500 euros. Documentar bien el cálculo ha ahorrado más de 10.000 euros.
Cuándo no se paga: exenciones y reducciones
No toda ganancia acaba tributando. Hay cuatro supuestos que conviene conocer antes de hacer números.
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida. Tienes dos años para hacerlo, y también vale si compras la nueva hasta dos años antes de vender la anterior. Los requisitos y plazos completos están en la exención por reinversión en vivienda habitual.
Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo, sin necesidad de reinvertir nada y sin límite de importe. Basta con que el inmueble haya sido tu residencia habitual durante los tres años anteriores.
Si lo que vendes es otro inmueble distinto de la vivienda habitual, también hay una vía: constituir una renta vitalicia asegurada con el importe obtenido, en el plazo de seis meses, con un límite de 240.000 euros.
Coeficientes de abatimiento
Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 existe un régimen transitorio que reduce la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Se aplica sobre un máximo acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente, contando todas las ventas de su vida.
Es un cálculo con dos fases y merece la pena revisarlo con detalle si tu piso es anterior a 1995, porque la rebaja puede ser considerable.
Dación en pago
La ganancia derivada de entregar la vivienda habitual al banco para saldar la deuda hipotecaria está exenta, siempre que el propietario no tuviera otros bienes suficientes para pagar.
Qué pasa si hay pérdida
Vender por debajo del valor de adquisición genera una pérdida patrimonial, y también se declara. No es dinero que recuperes, pero sí puedes compensarla:
- Primero, con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio.
- Si queda saldo negativo, con hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario.
- Lo que siga sin compensar, en los cuatro ejercicios siguientes.
Declarar la pérdida aunque no tengas nada con qué compensarla ese año es importante: si no la incluyes, pierdes el derecho a usarla más adelante.
Cómo y cuándo se declara
La ganancia se declara en la declaración de la Renta del año siguiente al de la venta. Si vendes en 2026, la declaras entre abril y junio de 2027, en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.
Lo que determina el ejercicio es la fecha de la escritura pública, no la de las arras ni la del cobro. Si firmas el 28 de diciembre, la ganancia es de ese año, aunque el dinero llegue en enero.
Un caso aparte: si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Esa retención es un pago a cuenta de la ganancia del vendedor. Las diferencias de tributación entre residentes y no residentes están en comprar una vivienda siendo o no residente en España.
Documentación que conviene guardar
Hacienda puede comprobar la operación durante cuatro años desde el fin del plazo de declaración. Ten localizado:
- Escritura de compra y escritura de venta.
- Justificantes del ITP o del IVA y AJD de la compra.
- Facturas de notaría, registro y gestoría de ambas operaciones.
- Facturas de las obras de mejora, con licencia municipal y justificante de pago.
- Factura de la agencia inmobiliaria.
- Justificante del pago de la plusvalía municipal.
- Contratos de alquiler y declaraciones de los años en que estuvo arrendada.
Sin factura, el gasto no existe para Hacienda. Un pago en efectivo sin justificar no reduce la ganancia.
Si además estás calculando el conjunto de la operación, el resto de tributos que entran en juego al deshacerte del inmueble están en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta si no he ganado nada?
Sí. La transmisión se declara aunque el resultado sea cero o negativo. Solo quedan fuera las ganancias totalmente exentas, y aun así la reinversión hay que comunicarla en la declaración.
¿Puedo descontar la reforma que hice en la cocina?
Depende. Si sustituiste muebles, electrodomésticos y alicatado por otros equivalentes, es conservación y no suma. Si ampliaste la cocina ganando superficie o la creaste donde no existía, es mejora y sí suma.
¿La hipoteca que me queda por pagar reduce la ganancia?
No. La deuda pendiente no influye en el cálculo. Puedes vender con 100.000 euros de hipoteca viva y seguir teniendo una ganancia importante, porque lo que se compara es el valor del inmueble, no lo que debes.
¿Y si heredé la casa?
El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste por la herencia. La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la aceptación ni la de la escritura de partición.
¿Qué pasa si vendo por debajo del valor de referencia catastral?
En el IRPF se toma el precio real de la escritura. El valor de referencia opera en el ITP del comprador, no en tu ganancia. Ahora bien, una diferencia muy grande entre precio y valor de referencia puede atraer una comprobación.
¿Cuenta como vivienda habitual si me mudé hace un año?
A efectos de la exención por reinversión y de la de mayores de 65 años, se considera vivienda habitual la que lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Un año de margen entra dentro del plazo.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa del IRPF cambia con frecuencia y cada operación tiene circunstancias propias. Antes de presentar tu declaración, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.