Última actualización: 25 de octubre de 2026
Comprar una vivienda de obra nueva significa pagar IVA, no ITP. Y aunque el tipo general del 10 % es el que se aplica en la mayoría de operaciones, existe un tipo reducido del 4 % que muchos compradores desconocen y que puede suponer una diferencia de miles de euros.
Aquí verás en qué casos se aplica cada tipo, qué se considera exactamente vivienda nueva a efectos fiscales, cómo tributan los garajes y trasteros, y qué ocurre con las entregas a cuenta antes de la escritura.
En 30 segundos
- El tipo general es el 10 % sobre el precio escriturado de la vivienda nueva.
- El tipo reducido del 4 % se aplica a viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
- El IVA se paga al promotor, no a Hacienda. Es él quien lo ingresa después.
- Solo la primera entrega tributa por IVA. La segunda y sucesivas transmisiones pasan a tributar por ITP.
- Garajes y trasteros van al 10 % si se compran con la vivienda y no superan las dos plazas de garaje. Por separado, al 21 %.
- Al IVA hay que sumar el AJD, entre el 0,75% y el 1,5 % según la comunidad autónoma.
- En Canarias no se aplica IVA sino IGIC, con un tipo del 7 % con carácter general.
- Cuánto IVA se paga al comprar una vivienda nueva
- La respuesta corta: el 10 % del precio escriturado en la mayoría de los casos, y el 4 % si se trata de una vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública.
- Sobre una vivienda de 200.000 euros, el IVA son 20.000 euros al tipo general y 8.000 al reducido. A esa cantidad hay que sumarle siempre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que va del 0,75 % al 1,5 % según la comunidad autónoma y que mucha gente no tiene previsto.
- Ese IVA se lo pagas al promotor junto con el precio de la vivienda, no a Hacienda. En Canarias no se aplica IVA sino IGIC, con un tipo general del 7 %.
- En los apartados siguientes verás qué se considera vivienda nueva a efectos fiscales, qué requisitos exige el tipo reducido y cómo tributan los garajes y trasteros.
Qué se considera vivienda nueva a efectos de IVA
Este es el punto de partida, y no siempre coincide con lo que uno imagina. A efectos fiscales, lo relevante no es que la vivienda esté recién construida, sino que se trate de la primera entrega de la edificación realizada por el promotor.
Eso significa que tributa por IVA:
- La compra de una vivienda al promotor que la ha construido, esté recién terminada o lleve años sin venderse.
- La compra de una vivienda sobre plano, cuando se formaliza la entrega.
- La adquisición de una vivienda que el promotor ha mantenido en su patrimonio sin arrendarla ni usarla.
Y no tributa por IVA, sino por ITP:
- La compra a un particular, aunque la vivienda sea nueva y nunca se haya habitado.
- La compra a una empresa que no sea promotora ni actúe como tal.
- Las segundas y ulteriores entregas de la misma edificación.
Hay un matiz que genera bastantes dudas: si el promotor ha alquilado la vivienda durante dos años o más y después la vende a un tercero, esa venta deja de considerarse primera entrega y pasa a tributar por ITP. La excepción es que se la venda a quien la tuvo arrendada ininterrumpidamente durante ese periodo, en cuyo caso sigue siendo primera entrega.
Las diferencias entre una compra y otra las desarrollamos en comprar vivienda a un particular o a un promotor: diferencias fiscales.
El tipo general: 10 %
Con carácter general, la entrega de una vivienda nueva tributa al 10 % de IVA sobre el precio que figure en la escritura.
El IVA es un impuesto estatal, así que este tipo es el mismo en toda España peninsular y Baleares. No hay diferencias por comunidad autónoma, a diferencia de lo que ocurre con el ITP en vivienda usada, donde los tipos varían considerablemente.
Sobre una vivienda de 250.000 euros, el IVA supone 25.000 euros. Y ese importe no se paga a Hacienda directamente: se abona al promotor junto con el precio, normalmente en el momento de la entrega y formalización en escritura. Es el promotor quien después lo ingresa en sus liquidaciones periódicas.
Este detalle tiene una consecuencia práctica importante: si el promotor no ingresa ese IVA, el problema es suyo con Hacienda, no tuyo, siempre que puedas acreditar el pago mediante la escritura y la factura correspondiente.
El tipo reducido: 4 %
El tipo superreducido del 4 % se aplica a las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas las efectúen sus promotores.
Aquí hay que ser preciso, porque es fuente de confusión constante. No todas las VPO tributan al 4 %. La normativa exige que se trate de:
- Viviendas de protección oficial de régimen especial, o
- Viviendas de promoción pública
Las VPO de régimen general y las de precio tasado o concertado, que son las más numerosas en muchas comunidades, tributan al 10 %, no al 4 %.
La diferencia no es menor. Sobre una vivienda protegida de 150.000 euros, el 4 % son 6.000 euros frente a los 15.000 del tipo general. Nueve mil euros de diferencia por una calificación administrativa.
Cómo saber cuál te corresponde: la calificación consta en la cédula de calificación definitiva expedida por la administración autonómica. Pídesela al promotor antes de firmar y comprueba qué régimen figura. Si el promotor aplica el 10 % y la vivienda es de régimen especial, estás pagando de más.
Otro supuesto al 4 %
Además de las VPO de régimen especial y promoción pública, el tipo del 4 % alcanza a las viviendas adquiridas por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades, siempre que a las rentas de su posterior arrendamiento les resulte aplicable la bonificación prevista en esa normativa. La entidad adquirente debe comunicarlo al vendedor antes del devengo de la operación.
Garajes, trasteros y anexos
Uno de los puntos donde más dinero se escapa por desconocimiento.
Si adquieres la vivienda junto con plazas de garaje y trasteros, en la misma escritura y como anexos situados en el mismo edificio, todo el conjunto tributa al 10 %, con un límite claro: un máximo de dos plazas de garaje.
Si compras una tercera plaza, o si compras el garaje o el trastero por separado de la vivienda, esa operación tributa al tipo general del 21 %, porque deja de considerarse anexo de una vivienda.
La ley es además explícita en un punto: los locales de negocio nunca tienen la consideración de anexos a la vivienda, aunque se transmitan conjuntamente con ella.
La diferencia es considerable. Una plaza de garaje de 20.000 euros:
- Comprada con la vivienda: 2.000 € de IVA
- Comprada por separado: 4.200 € de IVA
Por eso, si el promotor ofrece la plaza de garaje como operación independiente, merece la pena preguntar si puede incluirse en la misma escritura de compraventa de la vivienda.
Este mismo límite de dos plazas se aplica también a las viviendas protegidas que tributan al 4 %.
El AJD: el impuesto que se suma al IVA
Esta es la parte que más sorprende a los compradores de obra nueva. El IVA no es el único impuesto de la operación: se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava la formalización de la escritura pública.
A diferencia del IVA, el AJD sí está cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo varía según dónde esté el inmueble. La horquilla habitual va del 0,75 % al 1,5 % sobre el precio escriturado, y muchas comunidades aplican tipos reducidos para VPO, jóvenes, familias numerosas o viviendas con buena calificación energética.
Sobre una vivienda de 250.000 euros, el AJD puede suponer entre 1.250 y 3.750 euros según la comunidad.
Una aclaración importante: desde 2018, el AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo paga la entidad bancaria. Pero eso afecta solo a la hipoteca. Qué grava exactamente este impuesto y cuánto se paga en cada comunidad lo tienes en los Actos Jurídicos Documentados al comprar vivienda.
Canarias, Ceuta y Melilla
El IVA no se aplica en todo el territorio español.
En Canarias rige el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), con un tipo del 7 % para la entrega de vivienda nueva con carácter general, y tipos reducidos para vivienda protegida. Es un tipo sensiblemente inferior al 10 % peninsular.
En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación), con sus propias particularidades y tipos.
Las entregas a cuenta antes de la escritura
Si compras sobre plano, es habitual ir entregando cantidades al promotor durante la construcción: la reserva, la señal, los pagos aplazados hasta la entrega de llaves.
Cada una de esas entregas devenga IVA en el momento del pago, no al firmar la escritura. El promotor debe emitirte factura por cada cobro, con el IVA correspondiente desglosado.
Esto tiene dos implicaciones prácticas:
Guarda todas las facturas. Son la prueba del IVA soportado y las necesitarás si hay cualquier incidencia, y también para calcular el valor de adquisición cuando en el futuro vendas la vivienda.
Si cambia el tipo impositivo entre el momento del pago a cuenta y la entrega final, cada cantidad tributa al tipo vigente cuando se pagó. No se recalcula todo al tipo del día de la escritura.
Y una advertencia sobre las cantidades entregadas a cuenta: la ley obliga al promotor a garantizarlas mediante aval o seguro. Si no te lo ofrece, no entregues dinero.
Los impuestos de la vivienda nueva: cuánto se paga en total entre IVA y AJD
Vivienda de obra nueva de 250.000 euros con una plaza de garaje de 20.000 euros, adquiridas en la misma escritura, en una comunidad con un AJD del 1,2 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio vivienda + garaje | 270.000 € |
| IVA (10 %) | 27.000 € |
| AJD (1,2 %) | 3.240 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 550 € |
| Gestoría | 400 € |
| Total desembolso | 301.990 € |
Los impuestos suponen 30.240 euros, algo más del 11 % sobre el precio. Sumando notaría, registro y gestoría, el sobrecoste total ronda el 11,8 %. Lo desglosamos todo en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España.
Si esa misma vivienda estuviera calificada como VPO de régimen especial, el IVA bajaría a 10.800 euros: una diferencia de 16.200 euros solo por la calificación.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo deducirme el IVA de la compra de mi vivienda?
No, si la compras como particular para uso propio. El IVA soportado solo es deducible por empresarios y profesionales que afecten el inmueble a su actividad, y con requisitos estrictos. Lo que sí ocurre es que el IVA pagado se suma al valor de adquisición, lo que reducirá la ganancia patrimonial cuando vendas.Cómo se calcula esa ganancia lo explicamos en el IRPF en la venta de una vivienda.
¿Qué pasa si la vivienda lleva años construida pero nadie la ha comprado?
Sigue siendo primera entrega y tributa por IVA, aunque el edificio se terminara hace años. Lo determinante es que el promotor no la haya transmitido antes ni la haya tenido arrendada durante el plazo que marca la norma.
Compro a un banco una vivienda adjudicada. ¿Pago IVA o ITP?
Depende. Si el banco actúa como empresario y se trata de la primera entrega, puede haber IVA. Si ya hubo una transmisión anterior, tributa por ITP. En estas operaciones es especialmente recomendable confirmarlo por escrito antes de firmar, porque el régimen varía según cómo llegó el inmueble a manos de la entidad.
¿El 4 % se aplica a cualquier vivienda protegida?
No. Solo a las de régimen especial y a las de promoción pública, y siempre que la entrega la haga el promotor. Las VPO de régimen general tributan al 10 %. Comprueba la calificación en la cédula definitiva.
¿Y si el promotor me aplica un tipo que no corresponde?
Puedes reclamarle la rectificación de la factura. Si se aplicó un tipo superior al debido, tienes derecho a la devolución del exceso. Conviene detectarlo antes de la escritura, porque después el trámite se complica.
¿Se paga IVA también por la parcela si compro una vivienda unifamiliar?
Sí. La entrega del terreno sobre el que se asienta la vivienda, siendo edificable y transmitida junto a ella por el promotor, va incluida en la operación y tributa al mismo tipo.
¿Qué impuestos se pagan por una vivienda de obra nueva?
Dos: el IVA, al 10 % con carácter general y al 4 % en vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que va del 0,75 % al 1,5 % según la comunidad autónoma. En obra nueva no se paga ITP: el ITP y el IVA son excluyentes.
¿Cuánto son los impuestos de la vivienda nueva en una compra de 250.000 euros?
25.000 euros de IVA más el AJD, que supone entre 1.875 y 3.750 euros según la comunidad. En total, entre 26.875 y 28.750 euros, es decir entre el 10,75 % y el 11,5 % del precio. A eso hay que sumar notaría, registro y gestoría.
Los tipos recogidos en este artículo corresponden al artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La información de este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero personalizado. Los tipos impositivos pueden modificarse y el AJD varía según la comunidad autónoma, por lo que conviene consultar la normativa vigente y contrastar cada caso con un profesional antes de tomar decisiones.