Última actualización: 19 de septiembre de 2026
Cuando alguien calcula cuánto necesita para comprar una casa, suele pensar en la entrada y en la hipoteca. Pero entre la firma y las llaves hay una serie de gastos que no aparecen en el precio del anuncio y que, sumados, representan una cantidad importante: entre el 10% y el 15% del valor del inmueble en vivienda de segunda mano.
En este artículo desglosamos cada uno de esos gastos, cuánto cuesta realmente, quién lo paga y dónde hay margen para ahorrar.
En 30 segundos
- Reserva entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda para gastos, además de la entrada.
- El impuesto es el gasto más grande: ITP en vivienda de segunda mano, IVA más AJD en vivienda nueva.
- La notaría está regulada por arancel: cuesta prácticamente lo mismo en cualquier notaría de España.
- Desde 2019, los gastos del préstamo hipotecario (notaría de la hipoteca, registro, gestoría, AJD) los paga el banco, salvo la tasación.
- La tasación la paga el comprador y cuesta entre 250 y 600 euros.
El gasto más grande: los impuestos
Antes de entrar en notaría y registro, conviene situar la partida principal, porque es la que marca la diferencia entre necesitar 15.000 euros o 30.000.
Vivienda de segunda mano: ITP. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo fija cada comunidad autónoma y oscila entre el 6% y el 11%. En una vivienda de 180.000 euros, hablamos de entre 10.800 y 19.800 euros. Existen tipos reducidos importantes para determinados colectivos: lo detallamos en el artículo sobre reducciones de ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Un aviso fundamental: el ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro si este es superior. Compruébalo antes de hacer números.
Cómo funciona ese valor y cómo afecta al cálculo lo explicamos en el valor de referencia del Catastro.
Vivienda nueva: IVA más AJD. El IVA es del 10% en vivienda libre y del 4% en VPO, y es estatal, así que no varía por comunidad. A eso se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que fija cada comunidad y suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%.
Qué grava exactamente ese impuesto está en los Actos Jurídicos Documentados al comprar vivienda.
El detalle de cada impuesto, con los casos en que se aplica cada uno, está en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España.
A esos gastos hay que sumarles el impuesto, que no lo liquida la notaría: lo presentas tú con la autoliquidación del modelo 600, y sin ese justificante el Registro no inscribe la compra.
La notaría
La escritura pública de compraventa debe otorgarse ante notario. Es obligatorio si vas a inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y, en la práctica, si vas a pedir una hipoteca.
Cuánto cuesta. Los honorarios notariales están fijados por un arancel aprobado por Real Decreto 1426/1989 y son idénticos en todas las notarías de España. Esto es importante: no tiene sentido comparar precios entre notarías porque no pueden competir por precio, solo aplicar un descuento máximo del 10%.
El coste depende del valor del inmueble y del número de folios de la escritura. Como orientación:
| Valor de la vivienda | Coste aproximado de notaría |
|---|---|
| 100.000 € | 600 – 750 € |
| 150.000 € | 700 – 850 € |
| 250.000 € | 850 – 1.100 € |
| 400.000 € | 1.000 – 1.400 € |
Qué incluye. La minuta cubre la redacción de la escritura, la comprobación de la identidad de las partes, la lectura y el asesoramiento en el acto de la firma, y las copias autorizadas. Las copias adicionales se facturan aparte.
Quién elige y quién paga. Por ley, el derecho a elegir notario corresponde al comprador. En cuanto al pago, el Código Civil establece que el vendedor asume la escritura matriz y el comprador las copias, pero en la práctica es habitual pactar que el comprador lo pague todo. Conviene dejarlo claro por escrito en el contrato de arras.
El Registro de la Propiedad
Inscribir la compra en el Registro no es obligatorio por ley, pero sí imprescindible en la práctica: sin inscripción no tienes protección frente a terceros y ningún banco te concederá una hipoteca.
Cuánto cuesta. También está regulado por arancel (Real Decreto 1427/1989). Es más barato que la notaría: habitualmente entre 400 y 700 euros, según el valor del inmueble.
Quién lo paga. El comprador, salvo pacto en contrario. Es el gasto que menos discusión genera.
Cuánto tarda. El registrador dispone de quince días hábiles desde la presentación para calificar e inscribir. Si detecta algún defecto, lo comunicará y habrá que subsanarlo.
La tasación
Es el único gasto vinculado a la hipoteca que sigue pagando el comprador tras la reforma de 2019.
Para qué sirve. El banco necesita saber cuánto vale la vivienda para determinar cuánto te presta. Lo normal es que financie hasta el 80% del menor de estos dos valores: precio de compra o valor de tasación.
Cuánto cuesta. Entre 250 y 600 euros, según el tipo de inmueble y la sociedad tasadora. Las viviendas unifamiliares y las de gran superficie suelen estar en la parte alta.
Tres cosas que conviene saber:
La tasación tiene una validez de seis meses desde su emisión. Si la operación se alarga, puede caducar y habrá que repetirla.
Puedes encargarla tú a una sociedad homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptarla. No estás obligado a usar la tasadora que te proponga la entidad.
Si la tasación sale por debajo del precio de compra, tendrás que aportar la diferencia de tu bolsillo. Es una de las causas más frecuentes de que una compraventa se caiga en el último momento.
La gestoría
La gestoría se encarga de liquidar los impuestos, presentar la escritura en el Registro y realizar los trámites administrativos. No es obligatoria: puedes hacerlo tú mismo.
Cuánto cuesta. Entre 300 y 500 euros. A diferencia de notaría y registro, los honorarios de gestoría son libres, así que aquí sí puedes comparar y negociar.
El matiz importante: si hay hipoteca, la gestoría del préstamo la paga el banco y la elige él. Si no hay hipoteca, o para los trámites de la compraventa en sí, decides tú.
Gastos que ya no paga el comprador
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto de gastos de la hipoteca. Desde el 16 de junio de 2019, el banco asume:
- Los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
- La inscripción de la hipoteca en el Registro.
- La gestoría asociada al préstamo.
- El impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.
El comprador solo paga la tasación y las copias de la escritura que solicite.
Si compraste antes de 2019 y pagaste estos gastos, es posible que puedas reclamarlos. La jurisprudencia ha ido delimitando qué conceptos son recuperables y en qué proporción.
Otros gastos que suelen olvidarse
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio, lo paga el vendedor. Entre 100 y 300 euros.
- Nota simple del Registro: unos 10 euros. Imprescindible antes de firmar arras para comprobar cargas y titularidad.
- Certificado de estar al corriente de la comunidad: lo aporta el vendedor. Puede costar entre 20 y 50 euros.
- Cambio de titularidad de suministros: entre 100 y 200 euros según las compañías.
- Comisión de apertura de la hipoteca: si la hay, hasta un 1% del capital. Es negociable y muchas entidades ya no la aplican.
- Seguro de hogar: obligatorio el de daños si hay hipoteca.
Un ejemplo completo
Vivienda de segunda mano de 180.000 euros en una comunidad con ITP al 7%, con hipoteca:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (7%) | 12.600 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 550 € |
| Tasación | 400 € |
| Gestoría | 400 € |
| Nota simple y varios | 100 € |
| Total de gastos | 14.850 € |
A eso hay que sumar la entrada, que con una financiación del 80% serían 36.000 euros. En total, unos 50.850 euros de ahorro previo. Es la cifra que suele sorprender a quien empieza a buscar vivienda.
Dónde puedes ahorrar de verdad
Siendo realistas, el margen es limitado, pero existe:
En los impuestos. Es donde hay más dinero en juego. Comprueba si encajas en algún tipo reducido de ITP antes de escriturar.
En la gestoría. Honorarios libres. Pide dos o tres presupuestos, o hazlo tú mismo si te manejas con la administración.
En la tasación. Compara entre tasadoras homologadas en lugar de aceptar sin más la que te ofrezca el banco.
En la hipoteca. Negociar la comisión de apertura y evitar productos vinculados innecesarios ahorra más que cualquier partida de esta lista.
Donde no puedes ahorrar es en notaría y registro: están tarifados.
De todos los gastos de la compra, el ITP es con diferencia el mayor, y es el único que cambia según dónde esté la vivienda. Comprueba el tipo de tu comunidad en la comparativa del ITP por comunidades autónomas.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?
En general no. Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación y los gastos deben aportarse con ahorro propio. Existen hipotecas al 100% pero son excepcionales y con condiciones más exigentes.
¿Cuándo se pagan estos gastos?
La tasación, antes de la firma. Notaría y provisión de fondos, el mismo día de la escritura. Impuestos y registro, en los días siguientes, normalmente a través de la gestoría.
¿Qué es la provisión de fondos?
Una cantidad que la gestoría te pide por adelantado para cubrir impuestos, registro y sus honorarios. Después te entrega la liquidación con el detalle y te devuelve el sobrante.
¿Los gastos son deducibles en el IRPF?
No en el momento de la compra. Sí se suman al valor de adquisición cuando vendas la vivienda, lo que reduce la ganancia patrimonial sobre la que tributas.
¿Y si compro sin hipoteca?
Te ahorras la tasación y la gestoría del préstamo, pero pagas igualmente impuestos, notaría y registro.
Este contenido es meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los importes son orientativos y varían según la comunidad autónoma, el valor del inmueble y las condiciones de cada operación. Consulta con un asesor antes de tomar decisiones.