Última actualización: 4 de octubre de 2026
El AJD es el impuesto que más sorprende a los compradores de obra nueva. Ya has pagado el IVA, ya has contado con la notaría y el registro, y entonces aparece un tributo adicional del que nadie te había hablado y que puede rondar los tres mil euros.
No es un cargo oculto ni una comisión: es un impuesto autonómico que grava el hecho de formalizar la compra en escritura pública. Aquí verás qué grava exactamente, cuánto supone en cada comunidad, quién lo paga, cuándo no se paga y qué reducciones existen.
En 30 segundos
- El AJD grava la formalización en escritura pública de documentos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
- Solo se paga en obra nueva, junto al IVA. En vivienda usada no hay AJD de compraventa, porque la operación tributa por ITP.
- El tipo general va del 0,75 % al 1,5 % en las comunidades de régimen común, aplicado sobre el valor escriturado.
- Lo paga el comprador, salvo el AJD de la hipoteca, que desde 2018 asume el banco.
- Navarra y el País Vasco tienen régimen foral propio y no siguen este marco.
- Hay tipos reducidos para VPO, jóvenes, familias numerosas y viviendas eficientes, según la comunidad.
- El plazo es de 30 días hábiles desde la firma, mediante el modelo 600 o el que use cada comunidad.
Qué grava exactamente el AJD
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados forma parte del mismo tributo que el ITP: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Son tres modalidades distintas dentro de una misma norma, y ahí está el origen de buena parte de la confusión.
La modalidad que nos interesa aquí es la cuota variable de los documentos notariales, que grava un documento cuando cumple cuatro condiciones a la vez:
- Está formalizado en escritura pública ante notario
- Tiene por objeto cantidad o cosa valuable
- Contiene un acto inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles
- No está sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas ni a operaciones societarias
Esa última condición es la clave de todo. El AJD variable y el ITP son incompatibles entre sí: si una operación tributa por ITP, no paga AJD. Por eso la compra de vivienda usada no lleva AJD y la de obra nueva sí.
Dicho de otro modo: el AJD no grava la compraventa en sí, sino el documento que la formaliza y que permite inscribirla en el Registro.
Cuándo se paga y cuándo no
Se paga AJD:
- Al comprar vivienda de obra nueva al promotor, porque la operación tributa por IVA y no por ITP.
- Al formalizar una declaración de obra nueva o una división horizontal.
- En determinadas novaciones y subrogaciones de préstamos hipotecarios, con exenciones según el caso.
- En la extinción de condominio con adjudicación a uno de los comuneros.
No se paga AJD de compraventa:
- Al comprar vivienda de segunda mano, porque ya tributa por ITP.
- En operaciones formalizadas en documento privado, aunque en compraventa de inmuebles la escritura pública es imprescindible para inscribir. En ese caso el impuesto que se paga es el ITP, con los tipos y reducciones que explicamos en el ITP en Andalucía: tipos, reducciones y cómo calcularlo.
Cuánto se paga: tipo general por comunidad autónoma
El AJD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas en virtud de la Ley 22/2009, que establece el marco de cesión de tributos a las comunidades de régimen común y les permite regular, entre otros aspectos, el tipo de gravamen de los documentos notariales.
Los tipos que figuran a continuación corresponden al tipo general de la cuota variable de documentos notariales. No incluyen los tipos reducidos aplicables a supuestos específicos, que veremos más adelante.
| Comunidad autónoma | Tipo general |
|---|---|
| Andalucía | 1,2 % |
| Aragón | 1,5 % |
| Principado de Asturias | 1,2 % |
| Illes Balears | 1,5 % |
| Canarias | 0,75 % |
| Cantabria | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 1,5 % |
| Castilla y León | 1,5 % |
| Cataluña | 1,5 % |
| Comunitat Valenciana | 1,4 % |
| Extremadura | 1,5 % |
| Galicia | 1,5 % |
| La Rioja | 1,0 % |
| Comunidad de Madrid | 0,75 % |
| Región de Murcia | 1,5 % |
Tipos orientativos. La Comunitat Valenciana aplica el 1,4 % desde el 1 de junio de 2026. Dado que las comunidades modifican estos tipos con cierta frecuencia, conviene confirmar el vigente en la administración tributaria autonómica antes de hacer cálculos.
La diferencia entre extremos es considerable: sobre una vivienda de 250.000 euros, el AJD supone 1.875 euros en Madrid o Canarias y 3.750 euros en las comunidades que aplican el 1,5 %.
Navarra y País Vasco
Estas dos comunidades no figuran en la tabla anterior porque no forman parte del régimen común. Ambas cuentan con régimen foral propio, amparado por sus respectivos convenio y concierto económico, y regulan el impuesto mediante normativa propia.
En el País Vasco, además, la gestión no corresponde a la comunidad autónoma sino a las diputaciones forales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, cada una con su propia norma. Si vas a comprar en alguno de estos territorios, consulta directamente la normativa foral aplicable.
Sobre qué base se calcula
El AJD se aplica sobre el valor declarado en la escritura.
Esta es una diferencia relevante frente al ITP, donde desde 2022 la base imponible es el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral. En el AJD de compraventa de obra nueva, la base es el importe que figura en el documento. Lo explicamos en detalle en el valor de referencia del Catastro.
En las escrituras de préstamo hipotecario, cuando procede AJD, la base no es el capital prestado sino la responsabilidad hipotecaria total: capital, más intereses, más costas y gastos previstos. Esa cifra siempre supera al préstamo, y por eso el AJD hipotecario resultaba tan elevado antes de 2018.
Quién paga el AJD
Depende de qué escritura hablemos, y aquí se concentra el malentendido más extendido.
Escritura de compraventa de obra nueva: lo paga el comprador. Sin excepciones.
Escritura de préstamo hipotecario: desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, la entidad bancaria.
Aquella reforma llegó tras un vaivén judicial que terminó con el Tribunal Supremo manteniendo que lo pagaba el cliente, y el Gobierno modificando la ley pocos días después.
El punto importante: ese cambio no afectó al AJD de la compraventa. Muchos compradores de obra nueva creen que, como el banco paga el AJD de la hipoteca, ellos ya no pagan nada por este concepto. No es así: son dos escrituras distintas y dos liquidaciones distintas.
Tipos reducidos y bonificaciones
Prácticamente todas las comunidades contemplan tipos reducidos en supuestos concretos. Los más habituales:
Vivienda de protección oficial. Es la reducción más extendida. En varias comunidades el tipo baja al 0,1 % o incluso a la exención total.
Compradores jóvenes. Normalmente menores de 35 años que adquieren su vivienda habitual, con límites de precio y en ocasiones de renta.
Familias numerosas. Con requisitos de precio y destino a vivienda habitual.
Personas con discapacidad a partir de determinado grado reconocido.
Calificación energética. Varias comunidades han incorporado reducciones para viviendas con calificación A o B, como incentivo a la eficiencia.
Municipios con problemas de despoblación, siguiendo la misma lógica que en el ITP . Los requisitos de cada uno de estos supuestos los tienes en reducciones de ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Los requisitos varían mucho de una comunidad a otra, y casi todos exigen mantener la vivienda como habitual durante un número mínimo de años. Si el requisito se incumple después, hay que ingresar la diferencia junto con los intereses de demora.
Cómo se presenta y en qué plazo
El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aunque algunas comunidades establecen un mes natural.
Se presenta mediante el modelo 600 o el impreso específico que utilice cada comunidad, ante la administración tributaria autonómica donde radique el inmueble . El procedimiento completo, con los plazos y los recargos por retraso, está en cómo presentar el modelo 600.
Si la compra se financia con hipoteca, la gestoría designada por el banco suele encargarse de la liquidación y de la inscripción registral. Aun así, la responsabilidad última de presentar en plazo es del contribuyente.
Presentar fuera de plazo conlleva recargos crecientes según el retraso y, si media requerimiento previo de la Administración, sanción e intereses de demora.
Ejemplo con números
Vivienda de obra nueva de 250.000 euros, comparando dos comunidades.
| Concepto | Madrid (0,75 %) | Cataluña (1,5 %) |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 250.000 € | 250.000 € |
| IVA (10 %) | 25.000 € | 25.000 € |
| AJD | 1.875 € | 3.750 € |
| Total impuestos | 26.875 € | 28.750 € |
Casi 1.900 euros de diferencia por la ubicación del inmueble, con el mismo precio y el mismo IVA. Tienes el desglose completo de costes en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España. A esos impuestos hay que sumar los gastos de comprar una vivienda: notaría, registro y tasación.
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Preguntas frecuentes
¿Pago AJD si compro una vivienda de segunda mano?
No. La compraventa de vivienda usada tributa por ITP, y ambas modalidades son incompatibles. Solo pagarías AJD si además formalizas otra escritura sujeta, como una declaración de obra nueva.
Si el banco paga el AJD de la hipoteca, ¿ya no pago nada yo?
Sí pagas. El banco asume el AJD de la escritura de préstamo, pero el de la escritura de compraventa de obra nueva sigue siendo tuyo. Son dos documentos distintos.
¿El AJD se calcula sobre el valor de referencia del Catastro?
No. Se calcula sobre el valor declarado en la escritura. El valor de referencia se aplica al ITP, no al AJD de compraventa.
¿Hay AJD al comprar una plaza de garaje con la vivienda?
Sí, se incluye en la base junto con la vivienda si se adquieren en la misma escritura. El tratamiento sigue la misma lógica que en el IVA.
¿Por qué Navarra y el País Vasco no aparecen en la tabla?
Porque tienen régimen foral propio y no se rigen por la Ley 22/2009 de cesión de tributos. Regulan el impuesto con normativa propia, y en el País Vasco la competencia corresponde además a cada diputación foral.
¿Qué pasa si compro sin hipoteca?
Pagas igualmente el AJD de la escritura de compraventa si es obra nueva. La existencia o no de hipoteca no afecta a esa liquidación.
La información de este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero personalizado. Los tipos del AJD varían según la comunidad autónoma y pueden modificarse, por lo que conviene consultar la normativa vigente y contrastar cada caso con un profesional antes de tomar decisiones.