Última actualización: 29 de septiembre de 2026
De todos los gastos que puede deducirse un casero, la amortización es el más alto y el que más gente deja sin aplicar. No cuesta un euro, no requiere factura y puede suponer varios miles de euros al año menos de base imponible. Y sin embargo, cada campaña de la Renta miles de propietarios la pasan por alto.
La razón es que el cálculo tiene una trampa: no se amortiza el valor total del inmueble, sino solo la parte que corresponde a la construcción, porque el suelo no se deprecia. Ahí es donde se equivoca casi todo el mundo, en un sentido o en otro. En este artículo tienes la fórmula exacta, de dónde sale cada dato y los casos especiales que más dudas generan.
En 30 segundos
- Se deduce cada año el 3 % del valor de la construcción, nunca del valor total del inmueble.
- La base es el mayor de dos cifras: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, siempre excluyendo el suelo.
- El desglose entre suelo y construcción aparece en el recibo del IBI.
- Los muebles y electrodomésticos se amortizan aparte, al 10 % anual.
- Si el piso solo estuvo alquilado unos meses, la amortización se prorratea por días.
- Al vender, las amortizaciones practicadas reducen el valor de adquisición y aumentan la ganancia, se hayan aplicado o no.
Por qué existe la amortización
La lógica es sencilla: un inmueble alquilado se va desgastando con el uso. La ley reconoce esa pérdida de valor y permite al propietario deducirse cada año una parte, como compensación por el deterioro.
Lo interesante es que se trata de un gasto sin desembolso. No pagas nada, no presentas ninguna factura, y aun así reduces tu rendimiento neto. Es la única deducción con esa característica en el alquiler de vivienda.
Encaja dentro del conjunto de gastos deducibles del arrendamiento, que tienes reunidos en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda.
La fórmula
La ley fija el porcentaje en el 3 % anual, y establece que se aplica sobre el mayor de estos dos valores:
- El coste de adquisición satisfecho: lo que pagaste por el inmueble más los gastos e impuestos inherentes a la compra.
- El valor catastral del inmueble.
Con una condición esencial en ambos casos: sin incluir el valor del suelo.
Amortización anual = 3 % × valor de la construcción
De dónde sale cada dato
El coste de adquisición satisfecho
Es lo que pagaste por el piso más todo lo que costó comprarlo:
- Precio de compra de la escritura.
- ITP si era de segunda mano, o IVA más AJD si la compraste nueva.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Comisión de la agencia, si la pagaste tú.
No entran los gastos de la hipoteca, porque son coste de financiación, no del inmueble.
Si no recuerdas qué pagaste en su día, el desglose habitual de una compraventa está en los gastos de comprar una vivienda: notaría, registro y tasación.
El valor catastral y el desglose del suelo
Este dato viene en el recibo del IBI. Ahí aparecen tres cifras:
- Valor catastral total.
- Valor catastral del suelo.
- Valor catastral de la construcción.
Si tu recibo no las desglosa, puedes consultarlas en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
Cómo se combinan
Aquí está el paso que más confunde. Si el valor mayor es el coste de adquisición, no puedes restarle sin más el valor catastral del suelo, porque son magnitudes de escalas distintas. Lo que se hace es aplicar al coste de adquisición la misma proporción que el catastro atribuye a la construcción.
Proporción de construcción = valor catastral de la construcción ÷ valor catastral total
Esa proporción se aplica al coste de adquisición, y sobre el resultado se calcula el 3 %.
Un ejemplo completo
Compraste un piso por 180.000 euros. Los gastos e impuestos de la compra sumaron 18.000. Coste de adquisición: 198.000 euros.
En el recibo del IBI figura:
- Valor catastral total: 90.000 €
- Valor catastral del suelo: 31.500 €
- Valor catastral de la construcción: 58.500 €
Paso 1. ¿Qué valor es mayor? El coste de adquisición (198.000) supera al valor catastral (90.000). Se usa el coste de adquisición.
Paso 2. Proporción de construcción: 58.500 ÷ 90.000 = 65 %
Paso 3. Base de amortización: 198.000 × 65 % = 128.700 €
Paso 4. Amortización anual: 128.700 × 3 % = 3.861 €
Casi 4.000 euros al año que se restan del rendimiento, sin haber gastado nada. Si tu tipo marginal es del 30 %, son más de 1.100 euros menos de impuestos cada año.
Los muebles y enseres
Si alquilas el piso amueblado, los bienes muebles se amortizan aparte, al 10 % anual, durante diez años.
Entran muebles, electrodomésticos, televisión, lavadora, sofá, camas. Se amortiza el precio de compra de cada elemento, y hace falta conservar las facturas.
No entran los elementos que forman parte de la construcción: la cocina empotrada, los sanitarios, las puertas o el suelo. Esos van dentro del valor del inmueble.
Casos especiales
El piso solo estuvo alquilado parte del año
La amortización se prorratea por los días efectivamente arrendados. Si el piso estuvo alquilado ocho meses, se deduce ocho doceavas partes.
Los meses vacíos no generan amortización, sino imputación de rentas. Cómo se refleja eso en el programa está en cómo declarar el alquiler en la Renta.
El inmueble lo heredaste
El coste de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste al heredar.
Aquí aparece una consecuencia poco conocida: declarar un valor bajo en la herencia para pagar menos en Sucesiones reduce después tu base de amortización durante todos los años que alquiles el piso, y además aumenta la ganancia patrimonial cuando lo vendas.
Solo tienes una parte del inmueble
Si eres propietario del 50 %, amortizas el 50 % de la base. Cada copropietario aplica su porcentaje en su propia declaración.
Hiciste una mejora después de comprar
Las mejoras se suman a la base de amortización desde el año en que se realizan, y se amortizan también al 3 %. No se deducen como gasto corriente, a diferencia de las reparaciones.
La distinción es la misma que rige en el resto de la fiscalidad inmobiliaria: reparar mantiene, mejorar aumenta. Y lo que es mejora acaba formando parte del valor de adquisición cuando vendas, como se explica en el IRPF en la venta de una vivienda.
Algunas de esas obras pueden dar además derecho a la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética, que se aplica en cuota y por otra vía distinta.
Alquilas solo una habitación
Se amortiza la parte proporcional a los metros cuadrados alquilados. Si la habitación y su uso de zonas comunes representan el 30 % de la vivienda, amortizas el 30 % de la base.
El inmueble está totalmente amortizado
Después de 33 años aplicando el 3 %, la base se agota y ya no hay más amortización. Es poco frecuente, pero ocurre en pisos alquilados desde hace décadas.
El efecto al vender: lo que nadie cuenta
Este es el punto más importante del artículo y el que conviene tener claro desde el principio.
Cuando vendes el inmueble, las amortizaciones practicadas se restan del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial. Es decir, aquello que te ahorraste cada año acaba aumentando la ganancia sobre la que tributas al vender.
Y hay algo peor: la ley habla de la amortización mínima, se haya aplicado o no. Aunque nunca la hubieras deducido en tus declaraciones, al vender te la restan igual.
De ahí se sigue una conclusión clara: no aplicar la amortización es perder dinero dos veces. Te pierdes la deducción anual y encima te la descuentan al vender.
Cómo funciona ese cálculo está desarrollado en el IRPF en la venta de una vivienda: cómo calcular la ganancia patrimonial.
Si no la has aplicado en años anteriores
Tiene arreglo dentro de un límite. Puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación de los ejercicios no prescritos, que son los cuatro últimos, y pedir la devolución de lo pagado de más.
Merece la pena hacer el cálculo: con una amortización de 3.800 euros anuales y un tipo marginal del 30 %, cuatro años suponen unos 4.500 euros de devolución.
Para los ejercicios ya prescritos no hay nada que hacer, pero la amortización correspondiente a esos años se seguirá restando del valor de adquisición cuando vendas. Razón de más para empezar a aplicarla cuanto antes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar si compré el piso hace veinte años y no tengo la escritura?
Puedes pedir una copia simple al notario que la autorizó o una nota simple en el Registro de la Propiedad. Y si no consigues acreditar el coste de adquisición, siempre queda la alternativa del valor catastral, que tienes en el IBI.
¿Se amortiza el garaje y el trastero?
Sí, si se alquilan junto con la vivienda y forman parte del contrato. Si se alquilan por separado, tributan aparte y también se amortizan, pero sin derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda.
¿Y si el valor catastral es mayor que lo que pagué?
Entonces se usa el valor catastral como base, aplicándole igualmente la proporción de construcción. Ocurre con inmuebles comprados hace muchos años o en zonas con revisiones catastrales al alza.
¿La amortización puede dejar el rendimiento en negativo?
Sí. A diferencia de los intereses y los gastos de reparación, la amortización no tiene el límite de los ingresos íntegros. Puede generar rendimiento negativo, que se compensa con otras rentas de la base general.
¿Hay que justificar la amortización con algún documento?
No hay factura que aportar, pero sí hay que poder acreditar la base: escritura de compra, justificantes de los gastos e impuestos y el recibo del IBI con el desglose.
Si aplico la amortización, ¿pierdo la reducción del 50 %?
No. Son cosas distintas y compatibles. La amortización se resta como gasto y la reducción se aplica después sobre el rendimiento neto resultante. Los porcentajes de reducción están en la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa del IRPF cambia con frecuencia y cada situación tiene circunstancias propias. Antes de presentar tu declaración, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.