Última actualización: 6 de octubre de 2026
Alquilar un piso no es solo cobrar la renta cada mes. Hacienda entra en la operación desde el primer recibo, y buena parte de lo que se ingresa acaba tributando en el IRPF. A eso se suman el IBI y, en algunos casos, el IVA.
La buena noticia es que el alquiler de vivienda tiene una de las reducciones más generosas del sistema fiscal español, y que hay una larga lista de gastos deducibles que mucha gente no aplica por desconocimiento. Entre declarar bien y declarar mal puede haber varios miles de euros al año. En este artículo tienes todo lo que se paga y todo lo que se puede descontar.
En 30 segundos
- Los alquileres tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, en la base general.
- Al ingreso íntegro se le restan los gastos deducibles, y al resultado se le aplica la reducción por arrendamiento de vivienda.
- La reducción general es del 50 %, y sube hasta el 90 % en determinados supuestos introducidos por la ley de vivienda.
- Los intereses de la hipoteca y los gastos de reparación se deducen, pero con un límite: no pueden superar los ingresos del inmueble.
- La amortización del inmueble, un 3 % anual sobre el valor de construcción, es la deducción más importante y la más olvidada.
- El IBI lo paga el propietario, aunque puede repercutirse al inquilino si se pacta en el contrato.
- El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA; el de local o el de temporada con servicios, no.
Cómo tributa los alquileres en el IRPF
Los ingresos por alquilar una vivienda son rendimientos del capital inmobiliario. No van a la base del ahorro, como las ganancias por venta, sino a la base general, que es donde está tu sueldo o tu actividad económica.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: el alquiler se suma a tus demás ingresos y tributa al tipo marginal que te corresponda, que puede ir del 19 % al 47 % según tu nivel de renta. Por eso, para una persona con ingresos altos, el alquiler tributa mucho más que para quien no tiene otras rentas.
El cálculo tiene tres pasos:
1. Ingresos íntegros: todo lo cobrado al inquilino en el año.
2. Menos los gastos deducibles.
3. Al resultado, la reducción por arrendamiento de vivienda.
Los gastos que puedes deducir
Aquí es donde se gana o se pierde dinero. Todos estos gastos se restan de los ingresos, siempre que estén relacionados con el inmueble alquilado y correspondan al periodo en que estuvo arrendado.
Intereses y gastos de financiación
Los intereses de la hipoteca del inmueble alquilado son deducibles. Ojo: solo los intereses, no la amortización del capital.
Reparación y conservación
Pintar, arreglar una instalación, sustituir elementos deteriorados, reparar la caldera. Todo lo que mantenga el inmueble en condiciones de uso.
No entran las mejoras ni las ampliaciones. Cerrar una terraza o añadir un baño no es reparación: es una inversión que se recupera vía amortización, y que además formará parte del valor de adquisición cuando vendas. Esa distinción la desarrollamos en cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda.
Si la obra mejora la eficiencia energética del inmueble, puede dar derecho además a una deducción específica en la cuota, explicada en la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética.
Límite conjunto: los intereses y los gastos de reparación juntos no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble en ese año. Lo que exceda no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
Tributos y tasas
- IBI.
- Tasa de basuras.
- Tasa de alcantarillado.
- Cualquier tributo local que recaiga sobre el inmueble y no tenga carácter sancionador.
Comunidad de propietarios
Las cuotas ordinarias son deducibles. Las derramas para obras de mejora, no: esas van por la vía de la amortización.
Seguros
Seguro del hogar, de responsabilidad civil, de impago de alquiler.
Suministros
Solo si los paga el propietario. Si van a nombre del inquilino y los paga él, no se deducen (ni se declaran como ingreso).
Servicios profesionales
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Gastos de formalización del contrato.
- Asesoría o gestoría.
- Gastos de defensa jurídica por conflictos con el inquilino.
Saldos de dudoso cobro
Si el inquilino no paga, esa cantidad se puede deducir cuando hayan pasado seis meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya resuelto, o si el deudor está en concurso.
La amortización: la deducción clave
Esta es la más importante y la que más gente ignora. Puedes deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores:
- El coste de adquisición satisfecho (precio más gastos e impuestos de la compra).
- El valor catastral del inmueble.
En ambos casos, excluyendo el valor del suelo. En tu recibo del IBI viene desglosado qué parte del valor catastral corresponde a construcción y qué parte a suelo.
Un ejemplo: compraste un piso por 200.000 euros más 20.000 de gastos e impuestos. Según el IBI, la construcción representa el 60 % del valor catastral. Base de amortización: 220.000 × 60 % = 132.000 euros. Deducción anual: 3.960 euros.
Casi 4.000 euros que se restan de los ingresos cada año, sin haber gastado un euro. Por eso conviene tener claros los gastos e impuestos que pagaste al comprar, y los tienes en los gastos de comprar una vivienda: notaría, registro y tasación.
También se amortizan al 10 % anual los muebles y electrodomésticos si el piso se alquila amueblado.
La reducción por arrendamiento de vivienda
Una vez restados los gastos, al rendimiento neto positivo se le aplica una reducción. Es el mayor incentivo fiscal del alquiler residencial.
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| General, alquiler de vivienda habitual del inquilino | 50 % |
| Zona de mercado residencial tensionado con rebaja de renta superior al 5 % respecto al contrato anterior | 90 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a administraciones o entidades sin fines lucrativos para uso social | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
Tres condiciones que hay que cumplir sí o sí:
Tiene que ser vivienda, no local ni oficina. El alquiler de temporada o el turístico no dan derecho a esta reducción.
Solo se aplica sobre rendimiento neto positivo. Si el resultado es negativo, no hay reducción.
Solo si se declara. Este punto es crítico: la reducción únicamente se aplica sobre rendimientos declarados por el contribuyente en su autoliquidación. Si no declaras el alquiler y Hacienda lo descubre, pierdes la reducción entera, además de los recargos y sanciones.
El IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga siempre el propietario, porque grava la titularidad, no el uso. Se devenga el 1 de enero y quien figure como dueño ese día es el obligado.
Ahora bien, la ley de arrendamientos urbanos permite pactar en el contrato que el inquilino lo asuma. Es legal y bastante frecuente, sobre todo en alquileres de larga duración. Requiere que conste por escrito y que se especifique el importe anual a repercutir en el momento de la firma.
Si se repercute, ese importe es un ingreso más para el propietario y hay que declararlo, aunque también sea deducible como gasto. El efecto neto es neutro.
Cuándo hay que cobrar IVA
El alquiler de vivienda para uso residencial está exento de IVA. No se repercute, no se declara y el propietario no tiene que darse de alta como empresario a efectos de este impuesto.
La exención decae en estos casos:
- Alquiler de local comercial u oficina: 21 % de IVA.
- Alquiler de plaza de garaje o trastero de forma independiente al de la vivienda: 21 %.
- Alquiler turístico con servicios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción): 10 %.
- Alquiler de vivienda a una empresa que no la destine a vivienda de un empleado concreto identificado en el contrato.
El alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento de IVA, aunque tributa en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y sin derecho a la reducción del 50 %.
El ITP del contrato
Poca gente lo sabe, pero formalizar un contrato de arrendamiento devenga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y lo paga el inquilino, no el propietario.
Es una cuantía pequeña, calculada sobre la renta total del contrato según una escala, y en la práctica muchas comunidades lo tienen bonificado al 100 % para el alquiler de vivienda habitual. Conviene comprobarlo en la comunidad correspondiente. Cómo funciona este impuesto en general está en el ITP en Andalucía: tipos, reducciones y cómo calcularlo.
Un ejemplo completo
Alquilas un piso por 900 euros al mes durante todo el año. Ingresos íntegros: 10.800 euros.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca | 2.400 € |
| IBI | 420 € |
| Comunidad | 780 € |
| Seguro del hogar | 180 € |
| Reparaciones (fontanería y pintura) | 650 € |
| Amortización (3 % sobre 132.000 €) | 3.960 € |
| Total gastos | 8.390 € |
Rendimiento neto: 10.800 − 8.390 = 2.410 euros
Reducción del 50 %: −1.205 euros
Rendimiento a declarar: 1.205 euros
De 10.800 euros cobrados, solo tributan 1.205. Si tu tipo marginal es del 30 %, pagas 361 euros. Sin aplicar la amortización, el rendimiento a declarar habría sido de 3.185 euros y la factura de casi 956.
Qué pasa si no se declara
Hacienda cruza datos con el catastro, con los consumos de suministros, con las fianzas depositadas en los organismos autonómicos y con lo que el propio inquilino deduce en su declaración. Detectar un alquiler no declarado es sencillo.
Las consecuencias:
- Recargo o sanción sobre la cuota no ingresada.
- Intereses de demora.
- Pérdida de la reducción del 50 %, que es lo que más duele: el rendimiento tributa íntegro.
La comprobación puede alcanzar los cuatro últimos ejercicios.
Si lo que quieres es la cifra para tu caso, tienes las cuentas hechas para alquileres de 300, 500, 700, 800 y 900 euros al mes, con cuatro tipos marginales distintos, en cuánto se lleva Hacienda de un alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler aunque pierda dinero?
Sí. El rendimiento negativo también se declara y se compensa con otras rentas de la base general. No declararlo es perder esa compensación.
Alquilo una habitación de mi propia casa. ¿Cómo tributa?
Igual que un alquiler completo, pero en proporción. Se prorratean los gastos y la amortización según los metros cuadrados alquilados, y da derecho a la reducción del 50 %.
¿Y si el piso ha estado vacío parte del año?
Los meses alquilados tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Los meses vacíos generan imputación de rentas inmobiliarias: un 1,1 % o un 2 % del valor catastral, en proporción a los días, que también hay que declarar.
Mi inquilino no me paga. ¿Sigo declarando?
Sí, la renta devengada se declara aunque no se cobre. Lo que puedes hacer es deducir el saldo de dudoso cobro una vez transcurridos seis meses desde la primera gestión de cobro.
¿Puedo deducir la hipoteca entera?
No, solo la parte de intereses. La amortización del capital no es gasto deducible, aunque sí forma parte de tu esfuerzo de pago.
¿La reducción del 90 % se aplica en cualquier sitio?
No. Requiere que el inmueble esté en una zona declarada de mercado residencial tensionado, y esa declaración depende de cada comunidad autónoma. Conviene comprobar si tu municipio está incluido antes de contar con ella.
Si vendo el piso alquilado, ¿afecta la amortización que he deducido?
Sí, y mucho. Las amortizaciones practicadas reducen el valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial, aunque no te las hubieras deducido. Es un punto que pilla por sorpresa a muchos propietarios y está explicado en el IRPF en la venta de una vivienda.
¿Puedo alquilar el piso a un hijo o a mis padres por menos del precio de mercado?
Sí, es legal, pero Hacienda fija un rendimiento mínimo cuando el inquilino es cónyuge o pariente hasta el tercer grado: nunca declararás menos del 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Lo explicamos en alquilar una vivienda a un familiar: qué dice Hacienda.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa del IRPF cambia con frecuencia y cada situación tiene circunstancias propias. Antes de presentar tu declaración, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.