Última actualización: 30 de septiembre de 2026
Alquilar una vivienda a un hijo, a tus padres o a un hermano es muy habitual, y muchas veces se hace a un precio más bajo del normal para ayudar. Es totalmente legal, pero Hacienda tiene una regla especial para estos casos: aunque cobres poco o nada, hay un mínimo por el que siempre vas a tributar. Te explicamos cómo funciona, cuánto se paga y qué tienes que hacer para que todo esté en regla.
En 30 segundos
- Puedes alquilar una vivienda a un familiar por el precio que quieras, incluso por debajo del mercado.
- Si el inquilino es tu cónyuge o un familiar hasta el tercer grado, Hacienda fija un rendimiento mínimo por el que siempre tributas.
- Ese mínimo es el 1,1 % o el 2 % del valor catastral de la vivienda, según el caso.
- Declaras la mayor de estas dos cantidades: el rendimiento real del alquiler (con sus reducciones) o ese mínimo.
- Si se la dejas gratis, no hay alquiler: tributas por imputación de rentas.
Qué familiares cuentan para Hacienda
La regla especial se aplica cuando el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, tanto de sangre como políticos (por afinidad). En la práctica, esto incluye:
- Primer grado: padres, hijos, suegros, yernos y nueras.
- Segundo grado: abuelos, nietos, hermanos y cuñados.
- Tercer grado: tíos, sobrinos y bisabuelos, también los del cónyuge.
Los primos son parientes de cuarto grado, así que si alquilas a un primo el alquiler se trata como uno normal, sin rendimiento mínimo.
El rendimiento mínimo: la regla clave
Cuando alquilas a un familiar, calculas el rendimiento como en cualquier alquiler: sumas lo que cobras en el año, restas los gastos deducibles y, si la vivienda es la residencia habitual de tu familiar, aplicas la reducción que corresponda. Te lo explicamos en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda y en las reducciones por alquiler de vivienda habitual del 50 % al 90 %.
Después comparas ese resultado con el rendimiento mínimo por parentesco, que se calcula así:
- 1,1 % del valor catastral, si el valor catastral de la vivienda ha sido revisado en los últimos años.
- 2 % del valor catastral, en el resto de casos.
Lo que declaras en la Renta es la mayor de las dos cantidades. Así Hacienda evita que se cobren alquileres simbólicos para pagar menos impuestos.
Ejemplos prácticos
Carmen tiene un piso con un valor catastral revisado de 60.000 €, que alquila a su hija como vivienda habitual. Su rendimiento mínimo es el 1,1 %: 660 € al año. Los gastos deducibles del piso suman 1.600 € anuales.
Caso 1: le cobra 300 € al mes
- Ingresos: 3.600 €
- Rendimiento neto: 3.600 € − 1.600 € = 2.000 €
- Con la reducción del 50 %: 1.000 €
- Como 1.000 € es mayor que el mínimo de 660 €, declara 1.000 €.
Caso 2: le cobra 150 € al mes
- Ingresos: 1.800 €
- Rendimiento neto: 1.800 € − 1.600 € = 200 €
- Con la reducción del 50 %: 100 €
- Como 100 € es menor que el mínimo, declara 660 €.
En los dos casos el alquiler es perfectamente legal. La diferencia es que, por debajo de cierto precio, siempre acabas tributando por el mínimo.
Qué pasa si se la dejas gratis
Si tu familiar vive en la vivienda sin pagarte nada, no hay alquiler. En ese caso no declaras rendimientos del capital inmobiliario, sino una imputación de rentas, igual que con una segunda vivienda vacía. El importe es el mismo porcentaje del valor catastral: el 1,1 % o el 2 %, en proporción a los días del año.
La ventaja del alquiler con contrato frente a la cesión gratuita es que te permite deducir gastos y aplicar reducciones si el precio es razonable. La cesión gratuita, en cambio, es más sencilla pero no permite deducir nada.
Qué gastos puedes deducir
Si hay alquiler, puedes deducir los mismos gastos que en cualquier otro:
- El IBI y la tasa de basuras.
- La comunidad de propietarios.
- El seguro de hogar.
- Los intereses de la hipoteca.
- Las reparaciones y la conservación.
- La amortización de la vivienda y del mobiliario.
Recuerda que, aunque tus gastos sean muy altos, nunca declararás menos que el rendimiento mínimo por parentesco.
Cómo hacerlo bien para evitar problemas
- Firma un contrato de alquiler por escrito, aunque sea con tu hijo o con tus padres. Es la prueba de que el alquiler existe.
- Cobra por transferencia bancaria, nunca en efectivo, para que quede registro de cada pago.
- Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma, como en cualquier alquiler.
- Declara el alquiler en la Renta cada año. Si tienes dudas con las casillas, consulta cómo declarar el alquiler en la Renta.
- Guarda las facturas de todos los gastos que vayas a deducir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar un piso a mi hijo por debajo del precio de mercado?
Sí, es legal. Solo tienes que tener en cuenta que siempre tributarás, como mínimo, por el rendimiento mínimo por parentesco.
¿Puedo aplicar la reducción por alquiler si el inquilino es un familiar?
Sí, si la vivienda es su residencia habitual. Pero, después de aplicarla, el resultado nunca puede quedar por debajo del rendimiento mínimo.
¿Alquilar a un primo tiene la misma regla?
No. Los primos son parientes de cuarto grado, así que el alquiler se trata como uno normal.
¿Dónde encuentro el valor catastral de mi vivienda?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Tengo que declarar si se la dejo gratis a mi hijo?
Sí, aunque no como alquiler. Tendrás que declarar una imputación de rentas por esa vivienda.
El contenido de esta web es meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa y los tipos de cada impuesto cambian con frecuencia y dependen de la comunidad autónoma y de cada caso. Consulta siempre con la Agencia Tributaria o con un asesor antes de tomar una decisión.