Última actualización: 1 de octubre de 2026
Casi todo lo que se escribe sobre fiscalidad del alquiler está pensado para el propietario: cómo tributa, qué se deduce, cuánto se ahorra. Del inquilino apenas se habla, y sin embargo también paga: hay un impuesto que le corresponde por ley, gastos que puede tener que asumir según lo que firme, y en algunos casos deducciones que le devuelven parte del dinero.
El problema es que muchas de estas cosas se descubren tarde, cuando ya se ha firmado un contrato que reparte los gastos de una forma concreta. En este artículo tienes todo lo que puede acabar pagando un arrendatario, qué es obligatorio y qué es negociable, y las deducciones que conviene no dejar pasar en la declaración de la Renta.
En 30 segundos
- El inquilino es el sujeto pasivo del ITP por el contrato de arrendamiento, aunque muchas comunidades lo tienen bonificado al 100 %.
- El IBI corresponde al propietario, pero la ley permite pactar que lo asuma el arrendatario si consta por escrito.
- Los gastos individualizables por contador (luz, agua, gas) son del inquilino salvo pacto en contra.
- La fianza legal es de una mensualidad y se devuelve al final; no es un gasto.
- Las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años.
- Existe una deducción estatal por alquiler para contratos anteriores a 2015, y deducciones autonómicas vigentes en casi todas las comunidades.
El ITP: el impuesto que casi nadie paga
Formalizar un contrato de arrendamiento está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y el obligado al pago es el inquilino, no el propietario. Es una de las obligaciones fiscales más desconocidas del alquiler.
La base se calcula sobre el total de las rentas pactadas durante la duración del contrato, y se le aplica una escala estatal o el tipo que haya fijado cada comunidad autónoma. Para un alquiler de 800 euros al mes durante cinco años, el importe resultante suele situarse en unas decenas de euros.
Ahora bien, en la práctica casi nadie lo paga, y por una buena razón: la mayoría de comunidades autónomas lo tienen bonificado al 100 % para el arrendamiento de vivienda habitual. Eso no elimina la obligación formal de presentar la autoliquidación en algunas de ellas, aunque el resultado sea cero.
Conviene comprobarlo en la comunidad donde esté el inmueble, porque el tratamiento varía. Cómo funciona este impuesto y dónde se presenta lo tienes en el ITP en Andalucía: tipos, reducciones y cómo calcularlo.
El plazo general es de treinta días hábiles desde la firma del contrato, y el modelo es el 600, el mismo que se usa en las compraventas entre particulares. El procedimiento está en cómo presentar el modelo 600.
La fianza y las garantías adicionales
La fianza legal
La ley de arrendamientos urbanos obliga a entregar una mensualidad de renta en concepto de fianza en el alquiler de vivienda. El propietario debe depositarla en el organismo que cada comunidad autónoma designe.
No es un gasto: es un depósito que se devuelve al terminar el contrato, descontando los desperfectos que excedan del desgaste normal por el uso. Si el propietario no la devuelve en el plazo legal, devenga intereses.
Las garantías adicionales
Además de la fianza, el propietario puede pedir garantías complementarias: un aval bancario, un depósito extra o un seguro de impago.
En contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), esas garantías no pueden superar dos mensualidades de renta. Es un límite legal que no admite pacto en contra.
El coste de constituir un aval bancario sí lo asume normalmente el inquilino, y puede rondar el 1 % anual del importe avalado.
El IBI: depende de lo que firmes
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la titularidad, así que el obligado tributario es siempre el propietario. Hacienda municipal no puede reclamárselo al inquilino.
Pero la ley de arrendamientos permite pactar en el contrato que el arrendatario lo asuma, y es una práctica bastante extendida, sobre todo en alquileres de larga duración. Para que sea válido hacen falta dos cosas:
- Que conste por escrito en el contrato.
- Que se especifique el importe anual a repercutir en el momento de la firma.
Si no se cumple alguno de los dos requisitos, el pacto no es exigible y el inquilino no tiene que pagarlo.
Conviene saber que, cuando se repercute, ese importe cuenta como ingreso para el propietario a efectos de su IRPF, aunque también sea gasto deducible para él. Cómo encaja eso en su declaración está en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda.
Los suministros y los gastos de comunidad
Lo que sí es del inquilino por defecto
Los gastos individualizables mediante contador corren por cuenta del arrendatario salvo que se pacte lo contrario:
- Electricidad.
- Agua.
- Gas.
- Internet y telefonía.
Esto incluye no solo el consumo, sino también los costes de alta o cambio de titularidad si las facturas van a su nombre.
Lo que no lo es, salvo pacto
La cuota de comunidad de propietarios corresponde al propietario, porque deriva de la titularidad del inmueble. Puede repercutirse al inquilino con los mismos requisitos que el IBI: por escrito y con el importe anual especificado.
Lo que nunca puede repercutirse son las derramas para obras, porque son inversiones que revalorizan el inmueble y benefician al dueño, no al arrendatario.
Las reparaciones
Es la fuente de conflicto más habitual, y la regla es esta:
| Tipo de reparación | Quién paga |
|---|---|
| Conservación para mantener la habitabilidad (caldera, instalación eléctrica, humedades, cubierta) | Propietario |
| Pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (grifo que gotea, cambio de bombillas, persiana) | Inquilino |
| Daños causados por el inquilino o sus visitantes | Inquilino |
| Obras de mejora decididas por el propietario | Propietario |
La línea entre una cosa y otra no siempre es evidente, y conviene documentar con fotos el estado de la vivienda al entrar.
Los honorarios de la agencia
Desde la ley de vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren por cuenta del arrendador cuando este es persona jurídica, y en la práctica la norma se ha extendido también a los arrendadores particulares que recurren a agencia.
Un inquilino al que una inmobiliaria le pida una mensualidad por «gastos de gestión» debería preguntar a qué corresponde exactamente, porque ese cargo ya no es repercutible en los términos en que se venía haciendo.
Las deducciones por alquiler en la Renta
Aquí el inquilino recupera parte del dinero. Hay dos niveles.
La deducción estatal
Existe una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, pero con una limitación muy importante: solo se aplica a contratos firmados antes del 1 de enero de 2015.
Quien tenga uno de esos contratos y lo mantenga puede deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas, siempre que su base imponible no supere los 24.107,20 euros anuales.
Para contratos posteriores a 2015 no hay deducción estatal. Esto sorprende a mucha gente, que la busca en el borrador y no la encuentra.
Las deducciones autonómicas
Casi todas las comunidades autónomas tienen su propia deducción por alquiler, y estas sí se aplican a contratos nuevos. Los requisitos habituales giran en torno a:
- Límite de renta del inquilino, que suele moverse entre 20.000 y 30.000 euros anuales.
- Edad, con porcentajes mejorados para menores de 35 años.
- Porcentaje de deducción, normalmente entre el 10 % y el 20 % de lo pagado.
- Límite máximo anual, que puede ir de 300 a 1.200 euros según la comunidad.
- Algunas exigen que la fianza esté depositada en el organismo autonómico correspondiente.
Ese último requisito es el que más deducciones hace perder: si el propietario no depositó la fianza, el inquilino se queda sin deducción aunque cumpla todo lo demás. Merece la pena preguntarlo antes de firmar.
Conviene consultar las condiciones exactas de la comunidad donde esté la vivienda, porque cambian cada año y las diferencias entre territorios son considerables.
Cómo se declara
La deducción se aplica en la declaración de la Renta, indicando el NIF del arrendador, la referencia catastral del inmueble y las cantidades pagadas en el año. Por eso conviene guardar los justificantes de todos los pagos: una transferencia mensual identificada es la mejor prueba.
El apartado del inquilino es distinto del que rellena el propietario, que está explicado en cómo declarar el alquiler en la Renta.
Lo que conviene revisar antes de firmar
Un repaso rápido de lo que determina cuánto vas a pagar de verdad:
Qué gastos se repercuten y por cuánto. IBI, comunidad, basuras: tienen que figurar con importe anual concreto.
Quién paga qué reparaciones. Si el contrato lo detalla, mejor que remitirse a la ley.
Si la fianza se va a depositar. De ello puede depender tu deducción autonómica.
La actualización de la renta. El índice de referencia y cuándo se aplica.
El estado de la vivienda. Un anexo con fotos evita discusiones sobre la fianza al salir.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar el ITP por mi contrato de alquiler?
Formalmente eres el sujeto pasivo, pero la mayoría de comunidades lo tienen bonificado al 100 % para vivienda habitual. Comprueba el tratamiento en la tuya y si exige presentar la autoliquidación aunque salga a cero.
Mi casero quiere que pague el IBI. ¿Puede?
Solo si está pactado por escrito en el contrato y se especificó el importe anual al firmar. Si no consta así, no es exigible.
¿Puedo deducirme el alquiler si firmé en 2024?
Estatalmente no, porque la deducción estatal se limita a contratos anteriores a 2015. Autonómicamente sí, si tu comunidad tiene deducción y cumples sus requisitos de renta y edad.
¿Quién paga si se rompe la caldera?
El propietario, porque es una reparación necesaria para mantener la vivienda habitable. Otra cosa sería si se rompió por un mal uso demostrable.
¿Me pueden pedir tres meses de fianza?
Una mensualidad es fianza legal. Lo que exceda son garantías adicionales, con el límite de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años. Tres meses en total está dentro del límite; cuatro, no.
¿Y si el propietario no me devuelve la fianza?
Puede retener la parte correspondiente a desperfectos que excedan el desgaste normal, pero debe justificarlos. Si se retrasa más de un mes desde la entrega de llaves, la cantidad devenga intereses legales.
¿Hay IVA en el alquiler de mi piso?
No. El alquiler de vivienda para uso residencial está exento. Si en tu contrato aparece IVA, algo no encaja: puede tratarse de un alquiler de temporada o de un local.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. La normativa de arrendamientos y las deducciones autonómicas cambian con frecuencia. Antes de firmar un contrato o presentar tu declaración, consulta con un profesional o con la Agencia Tributaria.