Última actualización: 25 de octubre de 2026
Comprar una vivienda no cuesta solo el precio que figura en el anuncio. Entre el 8 % y el 15 % adicional se va en impuestos y gastos asociados, y esa diferencia es la que descoloca a mucha gente cuando llega el momento de firmar. La cifra exacta depende de dos cosas: si la vivienda es nueva o de segunda mano, y en qué comunidad autónoma está.
Aquí te explicamos qué impuestos se pagan en cada caso, cuánto suponen, quién los abona y en qué plazo hay que presentarlos.
En 30 segundos
- Vivienda nueva: se paga IVA (10 % con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % según la comunidad.
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos que van aproximadamente del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma.
- Los dos son excluyentes: o pagas IVA + AJD, o pagas ITP. Nunca ambos.
- El comprador asume estos impuestos, salvo pacto expreso en contrario.
- El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar la autoliquidación de ITP o AJD.
- Hay reducciones para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda protegida, pero varían mucho de una comunidad a otra.
- Además de impuestos, hay que contar notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca.
Vivienda nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados
Se considera vivienda nueva la que se transmite por primera vez, normalmente directamente del promotor al comprador. En este caso la operación tributa por IVA, un impuesto estatal, de modo que el tipo es el mismo en toda la península y Baleares.
El IVA
El tipo general aplicable a la compra de vivienda es del 10 %. Se calcula sobre el precio de la escritura y se paga directamente al promotor en el momento de la entrega, no a Hacienda: es el vendedor quien después lo ingresa.
Existe un tipo reducido del 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, siempre que se cumplan los requisitos que marca la normativa.
Conviene tener presente que el IVA se aplica también a los anexos que se transmitan junto a la vivienda en la misma escritura, como plazas de garaje (con un máximo de dos) y trasteros. Si se compran por separado, el tipo aplicable pasa a ser el general del 21 %.
Cuándo se aplica cada tipo y qué requisitos exige la vivienda protegida lo detallamos en los impuestos de la vivienda nueva.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Al comprar vivienda nueva se suma un segundo impuesto: el AJD, que grava la formalización en escritura pública. Este sí está cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo cambia según dónde esté el inmueble. La horquilla habitual va del 0,75 % al 1,5 % sobre el precio escriturado.
Muchas comunidades aplican tipos reducidos en determinados supuestos: compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o adquisición de vivienda habitual por debajo de cierto precio.
Cómo funciona este impuesto y cuánto supone lo tienes en los Actos Jurídicos Documentados al comprar vivienda.
Desde 2018, el AJD correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario lo paga el banco, no el comprador. Pero ojo: eso afecta solo a la escritura de hipoteca. El AJD de la escritura de compraventa de obra nueva lo sigue asumiendo el comprador.
Canarias, Ceuta y Melilla
En Canarias no se aplica IVA sino el IGIC, con un tipo del 7 % para la compra de vivienda nueva con carácter general. En Ceuta y Melilla rige el IPSI, con sus propias particularidades.
Vivienda de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cuando la vivienda ya ha sido transmitida antes, la operación no tributa por IVA sino por ITP, un impuesto cedido íntegramente a las comunidades autónomas. Por eso las diferencias territoriales son mucho mayores que en la vivienda nueva.
Los tipos generales se mueven aproximadamente entre el 6 % y el 10 % del valor del inmueble. Algunas comunidades aplican un tipo fijo y otras una escala progresiva que sube a medida que aumenta el precio de la vivienda. En Andalucía, los tipos vigentes y cómo se calcula el impuesto están en el ITP en Andalucía: tipos, reducciones y cómo calcularlo.
Como los tipos se modifican con cierta frecuencia, y varias comunidades han introducido cambios en los últimos ejercicios, conviene comprobar siempre el tipo vigente en la web de la administración tributaria autonómica antes de hacer números.
Sobre qué valor se calcula
Aquí está uno de los puntos que más problemas genera. Desde 2022, la base imponible del ITP no es sin más el precio pactado, sino el valor de referencia que fija la Dirección General del Catastro para cada inmueble.
Si el precio escriturado es superior al valor de referencia, se tributa por el precio. Si es inferior, Hacienda liquida sobre el valor de referencia, aunque hayas pagado menos.
Esto significa que comprar por debajo de ese valor no reduce la factura fiscal. Antes de firmar, merece la pena consultar el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, porque puede alterar bastante el cálculo. Qué es exactamente ese valor y cómo afecta a cada impuesto lo explicamos en el valor de referencia del Catastro.
El valor de referencia se puede impugnar si se considera que no se corresponde con el valor real del inmueble, pero el procedimiento exige pagar primero y reclamar después, aportando pruebas como una tasación independiente.
Reducciones habituales
Prácticamente todas las comunidades contemplan tipos reducidos en determinados supuestos. Los más frecuentes:
- Menores de 35 años que adquieren su vivienda habitual, normalmente con un límite de precio y de renta.
- Familias numerosas, con requisitos de precio y de destino a vivienda habitual.
- Personas con discapacidad a partir de determinado grado reconocido.
- Vivienda de protección oficial.
- Zonas rurales o municipios en riesgo de despoblación, una reducción que varias comunidades han incorporado en los últimos años.
Los requisitos y porcentajes cambian de una comunidad a otra, y suelen exigir que la vivienda se mantenga como habitual durante un número mínimo de años. Los requisitos de cada caso están detallados en reducciones de ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Quién paga cada impuesto
Con carácter general, el comprador asume los impuestos de la compraventa: el IVA y el AJD en vivienda nueva, y el ITP en vivienda usada.
El vendedor, por su parte, tiene sus propias obligaciones fiscales, que no se pagan en el momento de la compra pero conviene conocer si alguna vez estás al otro lado de la operación: la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF. Todo lo que paga quien vende está en qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España.
Las partes pueden pactar un reparto distinto de los gastos, pero ese pacto tiene efectos solo entre ellas: frente a Hacienda, el obligado tributario sigue siendo quien la ley designa.
Plazos de presentación
Tras la firma de la escritura, hay un plazo para presentar la autoliquidación e ingresar el importe:
- ITP y AJD: el plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aunque algunas comunidades establecen un mes. Se presenta mediante el modelo 600 o el modelo específico que utilice cada comunidad.
- IVA: no requiere que el comprador presente nada. Lo abona al promotor junto con el precio, y es este quien lo ingresa.
Presentar fuera de plazo conlleva recargos, que aumentan según el retraso acumulado, y, si media requerimiento previo de la Administración, también sanción e intereses de demora.
Si la compra se financia con hipoteca, la gestoría designada por el banco suele encargarse de presentar la autoliquidación y de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Aun así, la responsabilidad última de que se presente en plazo es del contribuyente.
Cómo se rellena ese impreso campo por campo, con los plazos de cada comunidad y los recargos si te retrasas, lo tienes en presentar el modelo 600 paso a paso.
Otros gastos que no son impuestos
Además de la carga fiscal, la compra genera gastos que conviene presupuestar desde el principio:
- Notaría: los aranceles están regulados y dependen del precio de la vivienda. Suelen situarse entre 600 y 900 euros en operaciones medias.
- Registro de la Propiedad: también arancelado, habitualmente entre 400 y 700 euros.
- Gestoría: si la contratas o la impone el banco, entre 300 y 500 euros.
- Tasación: necesaria si hay hipoteca, entre 300 y 600 euros según el inmueble.
Sumando impuestos y gastos, la regla práctica es reservar en torno a un 10 % adicional sobre el precio de compra en vivienda usada, y algo más en vivienda nueva. El desglose completo está en los gastos de comprar una vivienda: notaría, registro y tasación.
Un ejemplo con números
Supongamos la compra de una vivienda de segunda mano por 180.000 euros, con un valor de referencia catastral inferior al precio, en una comunidad con un ITP del 8 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 180.000 € |
| ITP (8 %) | 14.400 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 550 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Total desembolso | 196.550 € |
El comprador necesita 16.550 euros por encima del precio, algo más del 9 %. Si además financia con hipoteca, hay que sumar la entrada, ya que los bancos suelen cubrir un máximo del 80 % del valor de tasación.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede incluir el ITP en la hipoteca? Con carácter general no. Los bancos financian hasta un porcentaje del valor de tasación o de compra, y los impuestos quedan fuera. Existen hipotecas al 100 % que cubren parte de estos gastos, pero son excepcionales y suelen exigir un perfil muy solvente o inmuebles de la propia cartera de la entidad.
¿Qué pasa si el precio de compra es inferior al valor de referencia? Hacienda liquidará sobre el valor de referencia, no sobre el precio pagado. Puedes impugnar ese valor, pero primero hay que pagar y después reclamar, aportando pruebas que acrediten que el valor real es inferior.
¿Los impuestos de la compra son deducibles en el IRPF? No son deducibles como tales en el momento de la compra. Sí se suman al valor de adquisición cuando en el futuro vendas la vivienda, lo que reduce la ganancia patrimonial sobre la que tributarás entonces.
¿Y si compro una vivienda a un particular que la ha reformado para venderla? Sigue siendo una segunda transmisión, así que tributa por ITP. La rehabilitación no convierte la vivienda en nueva a efectos fiscales, salvo supuestos muy concretos de rehabilitación integral realizada por un empresario.
¿Qué ocurre si compro con mi pareja? Cada uno tributa por la parte que adquiere. Si uno de los dos cumple los requisitos de una reducción, por ejemplo por edad, esa reducción se aplica solo sobre su porcentaje de titularidad.
¿Los garajes y trasteros tributan igual que la vivienda? Si se adquieren en la misma escritura y como anexos de la vivienda, sí, con el límite de dos plazas de garaje. Comprados por separado, tributan al tipo general que corresponda.
La información de este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero personalizado. Los tipos impositivos varían según la comunidad autónoma y pueden modificarse, por lo que conviene consultar la normativa vigente y contrastar cada caso con un profesional antes de tomar decisiones.