Última actualización: 5 de octubre de 2026
Vender una vivienda no solo supone firmar en la notaría y cobrar el precio. Hacienda y el ayuntamiento también participan en la operación, y muchos vendedores descubren meses después que deben pagar más de lo previsto, o que podían haberse ahorrado una parte con una exención que desconocían.
En esta guía repasamos todos los impuestos que afectan al vendedor de una vivienda en España: cuáles son obligatorios, cómo se calculan, cuándo se pagan y en qué casos se puede reducir o evitar la factura fiscal.
En 30 segundos
- Al vender una vivienda, el vendedor paga principalmente dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal (IIVTNU).
- En el IRPF solo tributa la diferencia entre lo que costó la vivienda y lo que se obtiene por ella, descontando gastos e impuestos de compra y venta. Si hay pérdida, no se paga.
- La ganancia tributa en la base del ahorro, a tipos que van del 19 % al 30 %.
- La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y no se paga si se vende con pérdidas, siempre que se acredite.
- Existen exenciones importantes: reinversión en nueva vivienda habitual, mayores de 65 años y dación en pago.
- Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener un 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda.
- El IBI del año de la venta corresponde a quien era propietario el 1 de enero, aunque es habitual repartirlo en la escritura.
Resumen de impuestos y gastos del vendedor
| Concepto | ¿Quién lo paga? | ¿Cuándo? |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | En la declaración de la renta del año siguiente |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | 30 días hábiles desde la venta |
| IBI del año de la venta | Propietario a 1 de enero (repartible por acuerdo) | Según calendario municipal |
| Retención del 3 % (no residentes) | La practica el comprador | Un mes desde la venta |
| ITP o IVA + AJD | Comprador | No afecta al vendedor |
1. El IRPF: la ganancia patrimonial por la venta
Es el impuesto más importante en la mayoría de ventas. Cuando vendes una vivienda por más de lo que te costó, obtienes una ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración de la renta. Tienes todos los detalles en nuestra guía sobre el IRPF en la venta de una vivienda.
Cómo se calcula la ganancia
La fórmula es sencilla:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la venta que haya pagado el vendedor: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, gastos de notaría que le correspondan o certificado energético, entre otros.
El valor de adquisición es el precio que pagaste en su día más todos los gastos e impuestos de la compra: ITP o IVA, actos jurídicos documentados, notaría, registro y gestoría. Si no recuerdas qué pagaste, en nuestro artículo sobre qué impuestos se pagan al comprar una vivienda puedes repasar cada concepto. También suman las mejoras realizadas en la vivienda, como una reforma integral o la instalación de calefacción, pero no los gastos de mantenimiento o reparación.
Si la vivienda estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones deducidas (o que se pudieron deducir) durante esos años, lo que aumenta la ganancia.
Tipos de gravamen en 2026
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos:
| Base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplo práctico
Ana compró su piso en 2012 por 150.000 € y pagó 12.000 € en impuestos y gastos de compra. En 2026 lo vende por 230.000 € y paga 6.000 € de inmobiliaria, 1.500 € de plusvalía municipal y 600 € de notaría.
- Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 = 162.000 €
- Valor de transmisión: 230.000 − 8.100 = 221.900 €
- Ganancia patrimonial: 59.900 €
Cálculo del IRPF:
- 6.000 € × 19 % = 1.140 €
- 44.000 € × 21 % = 9.240 €
- 9.900 € × 23 % = 2.277 €
Total a pagar: 12.657 €, salvo que pueda aplicar alguna de las exenciones que vemos más abajo.
¿Y si vendo con pérdidas?
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, se genera una pérdida patrimonial. No hay nada que pagar en el IRPF, y además esa pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo año. El sobrante puede compensarse hasta con el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos), y lo que quede se arrastra durante los cuatro años siguientes.
Viviendas compradas antes de 1995
Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento, que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Este beneficio tiene un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente desde 2015, así que conviene revisar si ya se ha consumido en ventas anteriores.
Cuándo se declara
La venta se declara en la declaración de la renta del año siguiente. Si vendes en 2026, la incluirás en la campaña que se presenta en la primavera de 2027. En el momento de la venta no se paga nada a Hacienda por este concepto, salvo en el caso de los no residentes.
2. La plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo sobre el que se asienta la vivienda durante el tiempo que ha sido tuya. Lo cobra el ayuntamiento y, en una compraventa, lo paga el vendedor. Puedes ampliar la información en nuestra guía de la plusvalía municipal al vender una vivienda.
Dos métodos de cálculo: eliges el más barato
Desde la reforma de 2021, la ley ofrece dos formas de calcularlo, y el contribuyente puede aplicar la que le resulte más favorable.
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia (fijado cada año por ley y que el ayuntamiento puede reducir), y al resultado aplica el tipo municipal, con un máximo del 30 %.
El método real toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la parte proporcional al suelo según el valor catastral, y le aplica el mismo tipo.
Venta sin ganancia: no se paga
Si vendes por menos de lo que compraste, no existe incremento de valor y no hay impuesto. Eso sí, debes declararlo ante el ayuntamiento y acreditarlo, normalmente con las escrituras de compra y de venta.
Plazo
En las ventas, el plazo general para presentar la declaración o autoliquidación es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Algunos ayuntamientos gestionan el impuesto a través de organismos provinciales de recaudación, así que conviene comprobar dónde se tramita en tu municipio.
3. El IBI del año de la venta
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles no es un impuesto de la venta, pero suele generar dudas. El IBI se devenga el 1 de enero, de modo que quien era propietario ese día es el obligado a pagar el recibo completo del año, aunque venda en febrero.
En la práctica, lo habitual es que comprador y vendedor pacten en la escritura un reparto proporcional a los meses de propiedad de cada uno. Además, el comprador suele exigir que el vendedor esté al corriente del IBI, porque la vivienda responde de las deudas de este impuesto.Tienes más información en qué es el IBI y quién debe pagarlo.
4. Si el vendedor no reside en España: retención del 3 %
Cuando el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta.
Esa retención es un pago a cuenta. Después, el vendedor debe presentar el modelo 210 declarando la ganancia patrimonial, que en el caso de los no residentes tributa al 19 %. Si el impuesto real es menor que lo retenido, puede solicitar la devolución de la diferencia.
5. Exenciones: cuándo no se paga IRPF por vender
La ley contempla varios supuestos en los que la ganancia de la venta queda total o parcialmente exenta.
Reinversión en nueva vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. Para aplicarla, la vivienda vendida debe cumplir los requisitos para ser considerada habitual; lo explicamos en detalle en qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales. Tienes todas las condiciones de este beneficio en nuestra guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
Mayores de 65 años
Los contribuyentes de 65 años o más que venden su vivienda habitual no tributan por la ganancia, sin necesidad de reinvertir. Además, si venden cualquier otro inmueble y destinan el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada, pueden dejar exenta la ganancia correspondiente a un máximo de 240.000 €. Lo desarrollamos en nuestro artículo sobre la venta de vivienda por mayores de 65 años.
Dación en pago y ejecución hipotecaria
La entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, o su pérdida en una ejecución hipotecaria, también está exenta, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Personas en situación de dependencia
Las personas con dependencia severa o gran dependencia que transmiten su vivienda habitual también pueden quedar exentas.
6. Casos especiales
Venta de una vivienda heredada
Si la vivienda procede de una herencia, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos pagados al heredar. Esto tiene mucha importancia: si se declaró un valor bajo para pagar menos en Sucesiones, la ganancia al vender será mayor. Lo analizamos en qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada.
Vivienda en copropiedad
Cuando la vivienda pertenece a varias personas, por ejemplo a un matrimonio, cada una declara la ganancia en proporción a su porcentaje de propiedad. Esto puede reducir el impuesto total, porque cada copropietario aplica los tramos más bajos por separado.
Vivienda alquilada
Además de restar las amortizaciones, conviene revisar que las mejoras realizadas durante el alquiler no se hayan deducido ya como gasto del arrendamiento, porque en ese caso no pueden volver a sumarse al valor de adquisición.
7. Otros gastos del vendedor que no son impuestos
Aunque no sean tributos, el vendedor suele asumir otros costes que conviene tener previstos y que, en su mayoría, pueden restarse en el cálculo de la ganancia:
- Comisión de la inmobiliaria, si ha intervenido una agencia.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
- Cancelación registral de la hipoteca, si queda alguna pendiente.
- Notaría: por arancel, la escritura matriz corresponde al vendedor y las copias al comprador, salvo pacto distinto.
- Certificado de deudas de la comunidad de propietarios, que el comprador puede exigir.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor de un piso?
Principalmente el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. El IBI del año de la venta corresponde en principio al propietario a 1 de enero, aunque suele repartirse con el comprador.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?
Depende de la ganancia obtenida. Se tributa entre el 19 % y el 30 % sobre la diferencia entre el valor de venta y el de compra, una vez descontados los gastos e impuestos de ambas operaciones.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo por menos de lo que compré?
No. Si no hay incremento de valor, no se paga la plusvalía municipal, aunque debes comunicarlo al ayuntamiento y aportar las escrituras que lo demuestren.
¿Cuándo se paga el IRPF por la venta de una vivienda?
En la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Solo los vendedores no residentes sufren una retención del 3 % en el momento de la operación.
¿Puedo evitar pagar IRPF si compro otra casa?
Sí, si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
¿Los jubilados pagan impuestos al vender su vivienda?
Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no pagan IRPF por la ganancia. Sí deben pagar la plusvalía municipal, si corresponde.
¿Quién paga el ITP en una compraventa?
El comprador. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o en su caso el IVA y el AJD en vivienda nueva, no afecta al vendedor.
Aviso importante
La información de este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y divulgativo, y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. La normativa tributaria puede cambiar y su aplicación depende de las circunstancias de cada contribuyente y de la regulación de cada comunidad autónoma y ayuntamiento. Antes de tomar cualquier decisión, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.