Extinción de condominio en una vivienda heredada: impuestos

Última actualización: 26 de octubre de 2026

Cuando varios hermanos heredan una vivienda, lo más habitual es que ninguno quiera seguir compartiéndola. Una solución muy frecuente es que uno se quede la casa y pague a los demás su parte en dinero. Es lo que se llama extinción o disolución del condominio.

Bien hecha, esta operación es mucho más barata que una compraventa entre hermanos: no paga ITP, no genera plusvalía municipal y no hace tributar en el IRPF a quienes salen. Mal planteada, Hacienda puede tratarla como una venta y reclamar el ITP completo. En este artículo verás de qué depende, con los cuatro conceptos clave: el exceso de adjudicación, la indivisibilidad, la plusvalía municipal y el IRPF.

En 30 segundos

Si un heredero se queda la vivienda y compensa a los demás en dinero, la operación tributa por AJD, entre el 0,75 % y el 1,5 %, no por ITP, que va del 4 % al 13 %.
La clave es que la vivienda es indivisible: el artículo 1062 del Código Civil permite adjudicarla a uno solo compensando en dinero.
Si la compensación se hace con otros bienes o queda un exceso sin justificar, entra el ITP o incluso el impuesto de donaciones.
La extinción de condominio no genera plusvalía municipal, porque no se considera una transmisión.
Quien sale no paga IRPF si recibe exactamente el valor de su parte y no se actualizan valores.
Si se hace en la propia escritura de herencia, el reparto puede salir aún más barato.
Hacerlo como una compraventa entre hermanos es el error más caro.

Qué es la extinción de condominio en una herencia

Cuando varias personas heredan una vivienda, todas son copropietarias: cada una tiene un porcentaje, pero ninguna es dueña de una parte concreta de la casa. Esa situación se llama condominio o proindiviso.

La extinción del condominio pone fin a esa copropiedad: la vivienda pasa a ser de un solo heredero, que compensa a los demás por el valor de su parte.

Puede hacerse en dos momentos:

En la propia escritura de partición de la herencia: los herederos se reparten los bienes y la vivienda se adjudica directamente a uno de ellos, que compensa a los demás.
Después, cuando la vivienda ya se adjudicó a todos en proindiviso y se inscribió así en el Registro. Entonces se firma una escritura específica de extinción de condominio.

Los impuestos cambian según el momento, como verás más abajo.

1. El exceso de adjudicación: la clave de todo

Hay exceso de adjudicación cuando un heredero recibe más de lo que le corresponde por su parte de la herencia. Si tres hermanos heredan a partes iguales una vivienda de 180.000 euros y uno se la queda entera, recibe 120.000 euros más de lo que le toca.

Lo importante es cómo se compensa ese exceso:

Cómo se compensa	Impuesto principal
En dinero, y la vivienda es indivisible	AJD (si es una extinción posterior)
Con otros bienes, por ejemplo otro piso o un coche	ITP, como una permuta
No se compensa, o se compensa por menos de su valor	Impuesto de donaciones por la diferencia
Se firma como una compraventa	ITP, IRPF y plusvalía municipal

La ley excluye del ITP los excesos de adjudicación que se producen porque el bien es indivisible y se compensan en dinero. Esa exclusión está en el artículo 7.2.B) del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, que deja fuera del impuesto los excesos de adjudicación que surgen de aplicar el artículo 1062 del Código Civil. Por eso, cuando se hace así, no se paga ITP, sino AJD, que es mucho más barato. Te explicamos este impuesto en los actos jurídicos documentados.

Si en cambio un hermano compensa a otro dándole su coche o la mitad de otra vivienda, ya no hay compensación en dinero: es un intercambio de bienes y Hacienda lo trata como una permuta sujeta a ITP. Y si el que se queda la vivienda paga menos de lo que vale la parte de sus hermanos, la diferencia se considera una donación.

2. La indivisibilidad: el argumento que evita el ITP

El artículo 1062 del Código Civil establece que, cuando una cosa sea indivisible o pierda mucho valor al dividirla, puede adjudicarse a uno solo de los herederos, que abonará a los demás el exceso en dinero.

Una vivienda es indivisible en la práctica: no se puede partir en tres trozos y dar uno a cada hermano. Ese es el argumento que permite que el exceso de adjudicación quede fuera del ITP.

Conviene que la escritura lo diga expresamente: que la vivienda es indivisible, que se adjudica a uno de los herederos con base en el artículo 1062 del Código Civil y que los demás reciben su parte en dinero. Sin ese planteamiento, Hacienda puede considerar que hay una compraventa entre hermanos.

Cuidado cuando hay varios bienes

Si en la herencia hay varios inmuebles, Hacienda puede discutir la indivisibilidad. Por ejemplo, si tres hermanos heredan tres pisos de valor parecido y uno se queda dos compensando en dinero, la Administración puede argumentar que el reparto podía haberse hecho sin excesos, dando un piso a cada uno, y exigir ITP sobre el exceso evitable.

El exceso queda protegido cuando es inevitable, no cuando es una elección.

3. La plusvalía municipal: no se devenga

Es lo que más dudas genera, y la respuesta es clara: la extinción de condominio sin exceso no genera plusvalía municipal.

El motivo es que la ley y los tribunales no la consideran una transmisión, sino la concreción de un derecho que el heredero ya tenía. Por eso no hay un nuevo hecho imponible para el ayuntamiento.

Dos matices importantes:

La plusvalía de la herencia sí se paga, por la transmisión que se produce con el fallecimiento. Es un impuesto distinto, con su propio plazo de seis meses. Lo explicamos en la plusvalía municipal en una herencia.
Si hay un exceso que no está protegido, por ejemplo porque se compensa con otros bienes, el ayuntamiento puede exigir plusvalía por ese exceso.

Cuando el heredero que se queda la vivienda la venda en el futuro, los años de la plusvalía se contarán desde la herencia, no desde la extinción del condominio.

4. El IRPF: no hay ganancia para quien sale

Los hermanos que reciben dinero a cambio de su parte podrían pensar que han “vendido” y que tienen que declarar una ganancia. No es así, siempre que se cumplan dos condiciones:

Que cada uno reciba exactamente el valor de su parte, sin excesos.
Que no se actualicen los valores de adquisición, es decir, que se respeten los valores de la herencia.

En ese caso, la ley entiende que no hay alteración en su patrimonio: cambian una parte de la vivienda por su equivalente en dinero. No hay ganancia patrimonial y no tributan en la renta.

Lo dice el artículo 33.2 de la Ley del IRPF: en la división de la cosa común y en la disolución de comunidades de bienes no existe alteración en la composición del patrimonio, y en ningún caso pueden actualizarse los valores de los bienes recibidos.

Y para el heredero que se queda la vivienda, se mantienen las fechas y valores de adquisición originales. Esto es importante para cuando la venda: lo explicamos en qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada y en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda.

En la herencia o después: qué cambia

Si se hace en la escritura de partición

Cuando la vivienda se adjudica a un heredero en la propia escritura de herencia, compensando a los demás en dinero:

Cada heredero tributa en el impuesto de sucesiones por su cuota hereditaria, no por lo que se lleva.
El exceso compensado en dinero por indivisibilidad no paga ITP.
En general, no se paga además AJD por ese exceso, aunque algunas comunidades lo han exigido. Conviene confirmarlo con la normativa autonómica.

Es la opción más económica, y la más recomendable si los herederos ya saben quién se va a quedar la casa.

Si se hace después, en una escritura aparte

Cuando la vivienda ya está inscrita a nombre de todos los herederos y más tarde uno compra la parte de los demás mediante extinción de condominio:

Se paga AJD sobre el valor de la parte que se adquiere, no sobre toda la vivienda. Es el criterio del Tribunal Supremo.
No se paga ITP, siempre que la compensación sea en dinero.
No se paga plusvalía municipal.
Quien sale no tributa en el IRPF.
Ese AJD se liquida con el mismo impreso que el ITP, así que conviene saber cómo se presenta el modelo 600 y en qué plazo, porque el retraso genera recargos igual que en una compraventa.

Un ejemplo con números

Laura, Javier y Marta heredan a partes iguales el piso de su madre, valorado en 180.000 euros. Laura se queda la vivienda y paga 60.000 euros a cada hermano.

Opción 1: lo hacen en la escritura de herencia

Impuesto de sucesiones: cada uno por su cuota de 60.000 euros, con las reducciones de su comunidad.
ITP: 0 €.
Plusvalía municipal: la de la herencia, que se paga igualmente.
IRPF de Javier y Marta: 0 €.

Opción 2: lo hacen después, como extinción de condominio

AJD sobre la parte que adquiere Laura (120.000 €). Con un tipo del 1,5 %: 1.800 €.
ITP: 0 €.
Plusvalía municipal: no se devenga.
IRPF de Javier y Marta: 0 €.

Opción 3: lo hacen como una compraventa (el error)

ITP sobre 120.000 €. Con un tipo del 7 %: 8.400 €.
IRPF de Javier y Marta, si el valor de venta supera el de la herencia.
Plusvalía municipal de Javier y Marta por la venta.

La diferencia entre la opción 2 y la 3 es de 6.600 euros solo en ITP. Puedes consultar el tipo de tu comunidad en el ITP por comunidades autónomas.

Qué valor usar

El valor de la vivienda debe ser un valor real, y conviene tener claro qué valor mira Hacienda en cada impuesto. En el impuesto de sucesiones de la herencia, la base es el valor de referencia del Catastro cuando es superior al declarado. En el AJD de la extinción de condominio, en cambio, la base es el valor que se declara en la escritura. Te explicamos la diferencia en el valor de referencia del Catastro.

Aun así, declarar un valor bajo para pagar menos AJD sale mal por otro lado: los hermanos que salen recibirían menos de lo que vale su parte, y esa diferencia puede tratarse como una donación.

Diferencias con la extinción por divorcio

La extinción de condominio en un divorcio tiene reglas propias, ligadas a la liquidación del régimen económico del matrimonio. Si es tu caso, lo explicamos en la extinción de condominio por divorcio.

Errores frecuentes

Firmar una compraventa entre hermanos en lugar de una extinción de condominio. Se paga ITP y los que venden pueden tributar en el IRPF.
No mencionar la indivisibilidad ni el artículo 1062 en la escritura.
Compensar con otros bienes, como un coche o la parte de otra vivienda. Entra el ITP.
Pagar menos del valor real a los hermanos. La diferencia puede ser una donación.
Actualizar los valores de adquisición. Puede aparecer una ganancia en el IRPF.
Pagar plusvalía municipal por la extinción, cuando no corresponde.
No comprobar el criterio de la comunidad sobre el AJD en la partición.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuesto se paga si un hermano compra la parte de los demás?

Si se hace como extinción de condominio, compensando en dinero, se paga AJD sobre la parte adquirida. Si se hace como compraventa, se paga ITP.

¿Cuánto es el AJD en una extinción de condominio?

Depende de la comunidad autónoma. El tipo general va del 0,75 % de Madrid y Canarias al 1,5 % de la mayoría, y se calcula solo sobre el valor de la parte que se adquiere, no sobre el valor completo de la vivienda.

¿Mis hermanos tienen que declarar el dinero que les pago?

No tributan en el IRPF si reciben exactamente el valor de su parte y no se actualizan los valores de adquisición.

¿Hay que pagar plusvalía municipal?

No por la extinción de condominio. Sí se paga la plusvalía de la propia herencia, por el fallecimiento.

¿Y si compenso a mi hermano dándole otro inmueble?

Entonces no es una compensación en dinero y Hacienda lo trata como una permuta sujeta a ITP.

¿Es mejor hacerlo en la herencia o después?

En general, en la propia escritura de herencia sale más barato, porque el exceso compensado en dinero queda dentro del impuesto de sucesiones.

¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender su parte?

Cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común. Si no hay acuerdo, el juez puede ordenar la venta de la vivienda y el reparto del dinero.

Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El tratamiento del exceso de adjudicación y del AJD depende de la normativa de cada comunidad autónoma y de los criterios administrativos y judiciales, que pueden cambiar. Antes de firmar, consulta con un notario o un asesor fiscal.