Última actualización: 24 de octubre de 2026
Si alquilas una vivienda, Hacienda se queda con una parte de lo que cobras. Pero no es un porcentaje fijo: depende de los gastos que puedas deducir, de la reducción que te corresponda por alquilar una vivienda habitual y, sobre todo, de cuánto ganas por otras vías, porque el alquiler se suma a tu sueldo o tu pensión en la declaración de la renta.
En este artículo verás cómo se calcula paso a paso y, sobre todo, una tabla con cuánto pagarías en la práctica por un alquiler de 300, 500, 700, 800 y 900 euros al mes según tus otros ingresos.
En 30 segundos
- El alquiler tributa en el IRPF, sumado al resto de tus ingresos de trabajo o pensión.
- No pagas sobre lo que cobras, sino sobre el rendimiento neto: el alquiler menos los gastos deducibles.
- Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 50 % sobre ese rendimiento, que llega al 60 %, 70 % o 90 % en algunos casos.
- Lo que queda se grava a tu tipo marginal, normalmente entre el 24 % y el 37 %.
- En la práctica, con una reducción del 50 %, Hacienda suele llevarse entre el 9 % y el 14 % de lo que cobras al año.
- Por un alquiler de 700 euros al mes, lo habitual es pagar entre 750 y 1.200 euros al año.
- Si cobras un alquiler, normalmente estás obligado a presentar la declaración de la renta.
Cómo se calcula paso a paso
1. Suma lo que cobras en el año
Son los ingresos íntegros: todas las mensualidades cobradas. Un alquiler de 700 euros al mes son 8.400 euros al año.
2. Resta los gastos deducibles
Puedes restar los gastos relacionados con la vivienda alquilada, siempre que tengas factura o justificante:
- IBI y tasa de basuras.
- Gastos de comunidad.
- Seguro de hogar, impago o responsabilidad civil.
- Intereses de la hipoteca de esa vivienda, no el capital.
- Reparaciones y conservación: pintura, averías, cambio de electrodomésticos.
- Suministros que pagues tú y no repercutas al inquilino.
- Gestión del alquiler: honorarios de la agencia o del administrador.
- La amortización: el 3 % anual del valor de la construcción, sin el suelo.
La amortización es el gasto que más se olvida y el que más ahorra, porque no supone desembolso. Te explicamos cómo calcularla en la amortización en una vivienda alquilada.
El resultado es el rendimiento neto.
3. Aplica la reducción por vivienda habitual
Si el inquilino usa la vivienda como su residencia habitual, el rendimiento neto se reduce:
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Regla general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 | 50 % |
| Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o vivienda asequible o social | 70 % |
| Obras de rehabilitación en los dos años anteriores | 60 % |
| Nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja de al menos el 5 % sobre la renta anterior | 90 % |
Estas reducciones no se aplican al alquiler turístico ni al de temporada. Tienes todos los requisitos en las reducciones por alquiler de vivienda habitual en el IRPF.
4. Aplica tu tipo marginal
El rendimiento que queda se suma a tu base general del IRPF, junto con tu sueldo o tu pensión. Por eso tributa a tu tipo marginal, el del tramo más alto en el que estés:
| Tus otros ingresos anuales (orientativo) | Tipo marginal aproximado |
|---|---|
| De 12.450 a 20.200 € | 24 % |
| De 20.200 a 35.200 € | 30 % |
| De 35.200 a 60.000 € | 37 % |
| De 60.000 a 300.000 € | 45 % |
Los tipos exactos varían ligeramente según tu comunidad autónoma.
La tabla: cuánto se lleva Hacienda según el alquiler
Para la tabla suponemos que los gastos deducibles, incluida la amortización, suman el 25 % de lo que cobras, y que aplicas la reducción general del 50 %.
| Alquiler mensual | Cobras al año | Rendimiento neto | Base tras la reducción | Pagas al 24 % | Pagas al 30 % | Pagas al 37 % | Pagas al 45 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 300 € | 3.600 € | 2.700 € | 1.350 € | 324 € | 405 € | 500 € | 608 € |
| 500 € | 6.000 € | 4.500 € | 2.250 € | 540 € | 675 € | 832 € | 1.012 € |
| 700 € | 8.400 € | 6.300 € | 3.150 € | 756 € | 945 € | 1.166 € | 1.418 € |
| 800 € | 9.600 € | 7.200 € | 3.600 € | 864 € | 1.080 € | 1.332 € | 1.620 € |
| 900 € | 10.800 € | 8.100 € | 4.050 € | 972 € | 1.215 € | 1.498 € | 1.822 € |
Cómo leerla: si cobras 700 euros al mes de alquiler y tu sueldo te sitúa en el tramo del 30 %, el alquiler te supone pagar unos 945 euros más al año en la renta. Es decir, Hacienda se lleva alrededor del 11 % de lo que cobras.
Son cifras orientativas: si el alquiler te hace saltar a un tramo superior, una parte tributará a un tipo más alto, y si tus gastos reales son mayores o menores que el 25 %, el resultado cambia.
Cómo cambia según la reducción
Con el mismo alquiler y un tipo marginal del 30 %, la reducción que apliques marca una gran diferencia:
| Alquiler mensual | Sin reducción | Reducción del 50 % | Reducción del 60 % | Reducción del 90 % |
|---|---|---|---|---|
| 300 € | 810 € | 405 € | 324 € | 81 € |
| 500 € | 1.350 € | 675 € | 540 € | 135 € |
| 700 € | 1.890 € | 945 € | 756 € | 189 € |
| 800 € | 2.160 € | 1.080 € | 864 € | 216 € |
| 900 € | 2.430 € | 1.215 € | 972 € | 243 € |
La columna “sin reducción” es lo que pagarías si el alquiler no es la vivienda habitual del inquilino, como ocurre en el alquiler de temporada. Lo explicamos en el alquiler de temporada y el alquiler turístico.
Un ejemplo completo
Carmen tiene una pensión de 22.000 euros al año y alquila un piso por 800 euros al mes con un contrato firmado en 2025.
Ingresos del alquiler: 9.600 €
Gastos deducibles:
- IBI: 450 €
- Comunidad: 840 €
- Seguro de hogar: 220 €
- Reparación de la caldera: 380 €
- Amortización (3 % de 40.000 € de valor de la construcción): 1.200 €
- Total: 3.090 €
Rendimiento neto: 9.600 − 3.090 = 6.510 €
Reducción del 50 %: 3.255 €
Impuesto: con un tipo marginal del 30 %, unos 977 euros.
Carmen cobra 9.600 euros al año y paga a Hacienda menos de 1.000. Si no hubiera deducido la amortización, habría pagado unos 180 euros más.
Si el alquiler da pérdidas
Si los gastos superan a los ingresos, el rendimiento es negativo y no pagas nada por el alquiler. Hay un límite: los intereses de la hipoteca y las reparaciones solo se pueden deducir hasta el importe de los ingresos de esa vivienda. Lo que sobre se puede aplicar en los cuatro años siguientes. El resto de gastos, como la amortización, el IBI o la comunidad, sí pueden generar un rendimiento negativo que reduce tu base.
Otros detalles importantes
- Tienes que hacer la declaración de la renta. Si cobras un alquiler, en la práctica estás obligado a presentarla aunque tus otros ingresos estén por debajo del límite. Te explicamos cómo en cómo declarar el alquiler en la renta.
- No hay retención. En el alquiler de vivienda a un particular, el inquilino no te retiene nada: todo se ajusta en la renta.
- Los meses sin inquilino no se declaran como alquiler, sino como imputación de rentas, que es una cantidad pequeña.
- Alquilar a un familiar por debajo del precio de mercado tiene reglas especiales, y puedes perder la reducción. Lo explicamos en alquilar una vivienda a un familiar.
- El IBI lo sigues pagando tú, aunque puedas repercutirlo al inquilino si lo pactáis. Te contamos más en qué es el IBI y quién debe pagarlo.
- La amortización tiene efecto al vender. Las amortizaciones que hayas aplicado se restan del valor de compra al calcular la ganancia, como explicamos en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda.
Si quieres la visión completa de todos los impuestos que afectan al propietario, la tienes en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda. Y si eres inquilino, en los impuestos y gastos del inquilino.
Errores frecuentes
- Pensar que se paga un porcentaje fijo. Depende de tus gastos, de la reducción y de tu tipo marginal.
- No deducir la amortización. Es un gasto que no te cuesta dinero y reduce bastante el impuesto.
- Deducir el capital de la hipoteca. Solo se deducen los intereses.
- Aplicar la reducción al alquiler de temporada. Solo vale para la vivienda habitual del inquilino.
- No guardar facturas. Sin justificante, Hacienda puede rechazar el gasto.
- Olvidar declarar el alquiler. Hacienda recibe información de las fianzas depositadas y de los suministros.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de un alquiler?
No hay un porcentaje fijo. Con una reducción del 50 % y gastos habituales, suele estar entre el 9 % y el 14 % de lo que cobras al año, según tu tipo marginal.
¿Cuánto pago a Hacienda por un alquiler de 500 euros?
Con gastos del 25 %, la reducción del 50 % y un tipo marginal del 30 %, unos 675 euros al año.
¿Y por un alquiler de 900 euros?
En las mismas condiciones, unos 1.215 euros al año. Con un tipo marginal del 37 %, unos 1.500.
¿Tengo que declarar el alquiler si soy pensionista?
Sí. Cobrar un alquiler te obliga en la práctica a presentar la declaración de la renta, aunque tu pensión esté por debajo del límite.
¿El alquiler me hace pagar más por mi sueldo?
No por tu sueldo, pero sí puede hacer que una parte del alquiler tribute a un tipo más alto si te hace saltar de tramo.
¿Qué reducción tengo si mi contrato es de 2022?
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %.
¿Puedo deducir lo que me gasté en reformar el piso?
Las reparaciones y el mantenimiento se deducen el mismo año. Las mejoras, como una reforma integral, se suman al valor de la vivienda y se deducen poco a poco a través de la amortización.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Las cifras son orientativas y dependen de tus gastos reales, de tus otros ingresos, de tu comunidad autónoma y de la normativa vigente. Antes de presentar tu declaración, consulta con un asesor fiscal.