Última actualización: 29 de octubre de 2026
Has comprado una vivienda, has pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales y, meses o incluso años después, te llega una carta de tu comunidad autónoma: considera que la vivienda vale más de lo que declaraste y te reclama la diferencia del impuesto, con intereses. Es lo que se conoce como comprobación de valores, y es una de las sorpresas más habituales después de comprar una vivienda de segunda mano.
La buena noticia es que no estás indefenso. La Administración tiene que justificar su valoración, tienes plazos para alegar y existen vías para impugnarla. En este artículo verás por qué ocurre, cómo funciona el procedimiento, qué ha cambiado con el valor de referencia del Catastro y qué puedes hacer en cada caso.
En 30 segundos
- La comprobación de valores es el procedimiento por el que la comunidad autónoma revisa el valor que declaraste en el ITP y, si lo considera bajo, te reclama la diferencia.
- Desde 2022, en la mayoría de viviendas el ITP se calcula sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio. Si declaras al menos ese valor, la comunidad no puede comprobarlo.
- La comprobación sigue siendo frecuente en inmuebles sin valor de referencia, como muchas fincas rústicas o viviendas singulares.
- La Administración tiene cuatro años desde el fin del plazo de presentación para reclamarte.
- Antes de la liquidación recibirás una propuesta motivada, y tendrás un plazo para presentar alegaciones.
- Puedes recurrir la liquidación y, cuando no se aplica el valor de referencia, pedir una tasación pericial contradictoria.
- Lo habitual es pagar la diferencia más intereses de demora, normalmente sin sanción.
Por qué Hacienda te reclama más ITP
El ITP no se calcula necesariamente sobre el precio que pagaste. La ley obliga a tributar por el valor de mercado del inmueble, y la Administración tiene la facultad de comprobar que el valor declarado se corresponde con él.
Las situaciones más comunes son:
- El valor de referencia es mayor que el precio y declaraste solo el precio.
- La vivienda no tiene valor de referencia y la comunidad considera que el precio declarado está por debajo del mercado.
- Compraventas entre familiares o con precios muy bajos respecto a la zona.
- Viviendas compradas con descuentos importantes por su estado, por una venta urgente o por estar ocupadas, sin que se haya justificado ese menor valor.
Te explicamos cómo se calcula el impuesto en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda y los tipos de cada comunidad en el ITP por comunidades autónomas.
Lo que cambió con el valor de referencia
Desde el 1 de enero de 2022, la base del ITP es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro del inmueble, si lo tiene. Esto ha cambiado mucho el panorama de las comprobaciones:
| Situación | Qué ocurre |
|---|---|
| Declaras un valor igual o superior al de referencia | La comunidad no puede comprobar el valor |
| Declaras un valor inferior al de referencia | Tienes que autoliquidar sobre el valor de referencia; si no lo haces, te lo reclamarán |
| El inmueble no tiene valor de referencia | Se aplica el procedimiento clásico de comprobación de valores |
En la práctica, el valor de referencia ha reducido las comprobaciones en las viviendas urbanas, pero ha trasladado el conflicto: ahora, si crees que el valor de referencia es excesivo, eres tú quien tiene que impugnarlo y demostrarlo. Te explicamos cómo funciona en el valor de referencia del Catastro.
Cómo comprueba el valor la Administración
Cuando el inmueble no tiene valor de referencia, la comunidad puede usar varios métodos para valorar:
- Coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral: es el más habitual. Cada comunidad publica cada año unos coeficientes por municipio y multiplica por ellos el valor catastral.
- Dictamen de un perito de la Administración, normalmente un arquitecto o ingeniero.
- Precios medios de mercado publicados por la comunidad.
- Tasación hipotecaria de la vivienda, si existe.
- Precios de compraventas de inmuebles similares en la zona.
Lo que dicen los tribunales
El Tribunal Supremo ha establecido criterios importantes que protegen al comprador cuando se aplica el procedimiento clásico:
- El valor declarado se presume verdadero. Es la Administración quien tiene que demostrar que no se corresponde con el valor de mercado.
- Los coeficientes sobre el valor catastral, por sí solos, no bastan como método general: la Administración debe completarlos con un análisis concreto del inmueble, como una visita o una justificación individualizada.
- La valoración tiene que estar motivada: debe explicar cómo se ha llegado a la cifra y por qué el inmueble vale eso.
Una comprobación que se limita a aplicar un coeficiente sin más explicación es una de las más fáciles de recurrir.
El procedimiento, paso a paso
1. Te llega la propuesta de liquidación
La comunidad te notifica una propuesta de liquidación con la nueva valoración, el impuesto que considera que debías pagar, la diferencia y los intereses de demora. Debe incluir la motivación de la valoración.
2. Plazo de alegaciones
Tienes un plazo, normalmente de 10 a 15 días hábiles según la comunidad, para presentar alegaciones. Es el momento de aportar pruebas de que el valor declarado es el correcto:
- Una tasación de la vivienda, preferiblemente de la fecha de la compra.
- Fotografías y documentos que acrediten el mal estado, la necesidad de reformas o cualquier circunstancia que reduzca el valor.
- Anuncios o ventas de viviendas similares en la zona a precios parecidos.
- Cualquier dato que demuestre que la valoración no tiene en cuenta las características reales del inmueble.
3. Liquidación definitiva
Si la comunidad no acepta tus alegaciones, te notifica la liquidación. A partir de ahí tienes dos opciones, que no se pueden simultanear:
- Recurso de reposición ante el mismo órgano, en el plazo de un mes.
- Reclamación económico-administrativa ante el tribunal económico-administrativo, también en el plazo de un mes.
Si se desestiman, puedes acudir a los tribunales de justicia.
4. La tasación pericial contradictoria
Cuando la comprobación no se basa en el valor de referencia, puedes pedir una tasación pericial contradictoria dentro del plazo del primer recurso. Funciona así:
- Nombras a un perito propio, que valora el inmueble.
- Si su valoración y la de la Administración no difieren demasiado, se toma la de tu perito.
- Si la diferencia es grande, se designa un perito tercero, cuya valoración decide.
Solicitarla suspende la ejecución de la liquidación. Tiene un coste, porque pagas a tu perito y, en algunos casos, parte del perito tercero, así que conviene valorarla cuando la diferencia en juego lo justifica.
Importante: cuando el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, no se puede pedir la tasación pericial contradictoria. En ese caso, la vía es recurrir la liquidación aportando pruebas, y la Administración pedirá un informe al Catastro.
Cuánto tiempo tiene Hacienda para reclamarte
La comunidad dispone de cuatro años para comprobar el valor y reclamarte la diferencia. El plazo empieza a contar al día siguiente de que termine el plazo para presentar el modelo 600, que con carácter general es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque algunas comunidades lo han ampliado: en Andalucía son dos meses.
Si compraste el 15 de marzo de 2023 y el plazo de presentación terminó a finales de abril de ese año, la comunidad podría reclamarte hasta finales de abril de 2027. Te explicamos los plazos del modelo 600 en cómo presentar el modelo 600.
Cuánto puedes tener que pagar
Lo que te reclaman es la diferencia de impuesto más los intereses de demora, que se calculan desde que terminó el plazo de presentación hasta la liquidación.
Ejemplo
Carlos compró en 2023 una casa sin valor de referencia por 140.000 euros y pagó un ITP del 8 %, el tipo de su comunidad: 11.200 euros. En 2026, la comunidad comprueba el valor y lo fija en 175.000 euros.
- Nuevo ITP: 175.000 × 8 % = 14.000 €
- Diferencia: 14.000 − 11.200 = 2.800 €
- Intereses de demora de unos tres años, al 4,0625 % anual vigente en 2026: unos 340 €
- Total reclamado: alrededor de 3.140 €
Si la diferencia entre el valor declarado y el comprobado se debe solo a una discrepancia de valoración y declaraste el precio real, lo habitual es que no haya sanción, porque no existe una ocultación ni una intención de defraudar.
Qué hacer si te llega una comprobación de valores
- No dejes pasar el plazo. Las alegaciones solo sirven si se presentan a tiempo.
- Revisa la motivación. Comprueba si la valoración explica cómo se ha calculado y si tiene en cuenta las características concretas de tu vivienda.
- Reúne pruebas del valor real: tasación, fotografías, presupuestos de reformas y anuncios de viviendas similares.
- Valora el importe en juego. Para diferencias pequeñas puede no compensar una tasación pericial; para diferencias grandes, sí.
- Consulta con un asesor antes de recurrir, sobre todo si la cantidad es importante.
Cómo evitar una comprobación
- Consulta el valor de referencia antes de firmar. Si es mayor que el precio, autoliquida sobre él.
- Si el precio es bajo por una causa concreta, como el mal estado de la vivienda, guarda pruebas y una tasación que lo justifique.
- Ten en cuenta el valor fiscal en los presupuestos. Lo detallamos en los gastos de comprar una vivienda.
- Cuidado con las compraventas entre familiares a precios muy inferiores al mercado.
- Si aplicas un tipo reducido, asegúrate de cumplir los requisitos, porque la comprobación puede revisar también ese punto. Te los explicamos en las reducciones del ITP para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Recuerda que este procedimiento afecta a la vivienda usada. Si compras a un promotor no pagas ITP, sino IVA y actos jurídicos documentados, como explicamos en comprar vivienda a un particular o a un promotor.
Errores frecuentes
- Ignorar la propuesta de liquidación y esperar a la liquidación definitiva. Se pierde el momento de alegar.
- Alegar sin pruebas. Decir que el valor es excesivo no basta: hay que demostrarlo.
- Pedir una tasación pericial contradictoria cuando la base es el valor de referencia. No cabe.
- Recurrir fuera de plazo. El mes para el recurso cuenta desde la notificación de la liquidación.
- Pagar sin revisar la motivación. Muchas valoraciones están mal justificadas y se pueden anular.
- Pensar que la reclamación conlleva siempre una sanción. En las discrepancias de valoración, normalmente solo se pagan la diferencia y los intereses.
Preguntas frecuentes
¿Por qué me reclaman más ITP si pagué lo que ponía la escritura?
Porque el ITP se calcula sobre el valor de mercado del inmueble, y la Administración puede considerar que es mayor que el precio de la escritura, o aplicar el valor de referencia del Catastro si es más alto.
¿Pueden comprobar el valor si declaré el valor de referencia?
No. Si declaras un valor igual o superior al de referencia, la comunidad no puede comprobarlo.
¿Cuánto tiempo tienen para reclamarme?
Cuatro años desde el día siguiente al fin del plazo para presentar el modelo 600.
¿Me van a poner una multa?
Normalmente no. Cuando la diferencia se debe a una discrepancia de valoración y declaraste el precio real, lo habitual es pagar solo la diferencia del impuesto y los intereses de demora.
¿Qué es la tasación pericial contradictoria?
Es un procedimiento en el que un perito nombrado por ti valora el inmueble para rebatir la valoración de la Administración. No se puede usar cuando el impuesto se calcula sobre el valor de referencia.
¿Merece la pena recurrir?
Depende del importe y de la calidad de la valoración. Si la Administración solo aplicó un coeficiente sin justificarlo o la diferencia es importante, recurrir suele tener posibilidades.
¿Esto afecta también al vendedor?
No. El ITP lo paga el comprador, y la comprobación de valores se dirige a él.
¿Y si en mi comunidad el ITP tiene otras particularidades?
El procedimiento es parecido en todas, pero los plazos y los métodos de valoración pueden variar. Si compraste en Andalucía, lo explicamos en el ITP en Andalucía.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los plazos, los métodos de valoración y los procedimientos pueden variar según la comunidad autónoma y la normativa vigente. Si recibes una comprobación de valores, consulta con un asesor fiscal o un abogado antes de alegar o recurrir.