Última actualización: 25 de octubre de 2026
Vender una segunda residencia, un piso heredado que no usas o una casa de la playa tiene un coste fiscal que conviene calcular antes de firmar. A diferencia de lo que ocurre con la vivienda habitual, aquí no hay exención por reinversión ni exención para mayores de 65 años: si ganas dinero con la venta, Hacienda se lleva una parte.
En este artículo verás qué impuestos paga quien vende una segunda vivienda, cómo se calcula cada uno con un ejemplo completo y qué gastos puedes restar para pagar menos.
En 30 segundos
- Al vender una segunda vivienda pagas IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal.
- La ganancia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 % por tramos.
- No puedes aplicar la exención por reinversión ni la de mayores de 65 años, porque solo valen para la vivienda habitual.
- Puedes restar los gastos de compra y venta y las mejoras con factura.
- Si la vivienda estuvo alquilada, las amortizaciones se restan del valor de compra.
- El IBI del año de la venta lo paga quien era propietario el 1 de enero, salvo pacto.
- Hasta la fecha de la venta, sigues declarando la imputación de rentas si no estaba alquilada.
Qué impuestos paga el vendedor
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| IRPF por la ganancia patrimonial | El vendedor | En la renta del año siguiente |
| Plusvalía municipal | El vendedor | 30 días hábiles desde la venta |
| IBI del año de la venta | Quien era propietario el 1 de enero | Según el calendario del ayuntamiento |
| Imputación de rentas hasta la venta | El vendedor | En la renta del año siguiente |
El vendedor no paga ITP: ese impuesto corresponde al comprador. Tienes la visión general en qué impuestos se pagan al vender una vivienda.
El IRPF por la ganancia patrimonial
Es el impuesto más importante. Se calcula así:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor de adquisición: precio de compra, más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las mejoras, menos las amortizaciones si estuvo alquilada.
- Valor de transmisión: precio de venta, menos los gastos de la venta (inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético).
La ganancia tributa en la base del ahorro:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Te explicamos el cálculo en detalle en el IRPF en la venta de una vivienda, con más ejemplos en cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda.
Por qué no hay exenciones
Las dos grandes exenciones de la venta de vivienda solo se aplican a la vivienda habitual:
- La exención por reinversión, si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual.
- La exención para mayores de 65 años.
Una segunda residencia, una casa de vacaciones o un piso vacío no son vivienda habitual. Tampoco sirve empadronarse unos meses antes de vender: para que una vivienda sea habitual hay que vivir en ella de forma continuada al menos tres años, como explicamos en qué es la vivienda habitual para Hacienda.
Si la vivienda estuvo alquilada
Si alquilaste la vivienda, cada año pudiste deducir una amortización del 3 % del valor de la construcción. Al vender, esas amortizaciones se restan del valor de compra, lo hayas deducido o no, y la ganancia sube. Tienes más información en qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda.
Si la vendes con pérdidas
No pagas IRPF, y la pérdida se puede compensar con otras ganancias del ahorro del mismo año o de los cuatro siguientes. Hay que declararla igualmente.
La plusvalía municipal
La paga el vendedor al ayuntamiento, en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Grava la subida del valor del suelo durante los años que has sido propietario, y puedes elegir entre dos métodos de cálculo para pagar el más bajo.
Te explicamos todo en la plusvalía municipal al vender una vivienda y en cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso.
Lo que pagues de plusvalía se resta después del valor de venta en el IRPF.
El IBI del año de la venta
El IBI lo paga quien era propietario el 1 de enero. Si vendes en junio, el recibo de ese año te corresponde a ti, aunque es habitual pactar en la escritura que el comprador te devuelva la parte proporcional. Lo explicamos en qué es el IBI y quién debe pagarlo.
La imputación de rentas hasta la venta
Mientras una segunda vivienda no está alquilada, Hacienda te hace tributar cada año por una renta imputada calculada sobre el valor catastral. En el año de la venta la declaras solo por los días que fue tuya. Cómo se calcula, con los porcentajes y el prorrateo, está en la imputación de rentas inmobiliarias.
Ejemplo completo
Ana compró en 2012 un apartamento en la playa por 120.000 euros, con 12.000 euros de gastos e impuestos. En 2018 hizo una reforma de la cocina por 8.000 euros. Lo vende en 2026 por 190.000 euros. Nunca lo ha alquilado.
Valor de adquisición:
- Precio de compra: 120.000 €
- Gastos e impuestos de la compra: 12.000 €
- Reforma de la cocina: 8.000 €
- Total: 140.000 €
Valor de transmisión:
- Precio de venta: 190.000 €
- Comisión de la inmobiliaria: 5.700 €
- Plusvalía municipal: 1.800 €
- Total: 182.500 €
Ganancia: 182.500 − 140.000 = 42.500 €
IRPF:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 36.500 € al 21 %: 7.665 €
- Total: 8.805 €
Total de impuestos de la venta: 8.805 € de IRPF más 1.800 € de plusvalía municipal: 10.605 €, más el IBI y la imputación de rentas del año.
Casos especiales
Viviendas compradas antes de 1995. Puede aplicarse un régimen transitorio que reduce la parte de la ganancia generada hasta 2006, con un límite acumulado de 400.000 euros en ventas.
Viviendas heredadas. El valor de adquisición es el declarado en la herencia, más los gastos e impuestos que pagaste.
Vendedores no residentes. El comprador debe retener el 3 % del precio y el vendedor declara la ganancia al 19 %. Lo explicamos en la venta de vivienda por no residentes.
Valor de referencia. Aunque el IRPF se calcula sobre el precio real, si el precio es muy inferior al valor de referencia del Catastro, Hacienda puede comprobar la operación.
Cómo pagar menos legalmente
- Guarda todas las facturas de la compra, las reformas y la venta.
- Calcula la plusvalía municipal con los dos métodos y elige el más bajo.
- Compensa con pérdidas: si este año has vendido acciones o fondos con pérdidas, se compensan con la ganancia de la vivienda.
- Si la vivienda es de dos personas, cada una declara su parte y aplica los tramos por separado.
- Valora el momento de la venta: vender a principios de enero retrasa un año el pago del IRPF.
Y si en lugar de vender estás pensando en comprar otra, te interesa los impuestos al comprar una segunda vivienda o una casa para alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por vender una segunda vivienda?
Depende de la ganancia. Tributa al 19 % los primeros 6.000 euros, al 21 % hasta 50.000 y al 23 % hasta 200.000, más la plusvalía municipal.
¿Puedo evitar el IRPF reinvirtiendo en otra vivienda?
No, si la vivienda vendida es una segunda residencia. La exención por reinversión solo se aplica a la vivienda habitual.
¿Y si tengo más de 65 años?
La exención de los mayores de 65 tampoco se aplica a la segunda vivienda, solo a la habitual.
¿Qué gastos puedo restar?
Los de compra y venta (notaría, registro, ITP, inmobiliaria, plusvalía municipal) y las mejoras con factura. No se restan el IBI, la comunidad ni las reparaciones normales.
¿Tengo que pagar el IBI del año de la venta?
Sí, si eras el propietario el 1 de enero. Lo habitual es pactar con el comprador el reparto proporcional.
¿Me compensa alquilarla en lugar de venderla?
Depende de tus planes y de la rentabilidad. Para hacer números, consulta cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 300, 500, 700, 800 o 900 euros.
Si la compré cara y la vendo barata, ¿pago algo?
No pagas IRPF ni, normalmente, plusvalía municipal, pero tienes que declarar la venta.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Las cifras son orientativas y los tipos pueden actualizarse. Antes de vender, consulta la normativa vigente o acude a un asesor fiscal.